當(dāng)一個(gè)行業(yè)淪為投機(jī)者的天堂后，頻繁的爆雷事故也就很難避免。
近日，有媒體爆出，重慶某中介公司疑似跑路，至少牽連數(shù)萬人和上億的資金。
而這樣的事情在近期頻頻出現(xiàn)在人們的視線中。
8月27日，杭州友客公寓爆雷；29日，杭州巢客公寓爆雷；31日，上海嵐越公寓資金鏈斷裂。據(jù)《IT時(shí)報(bào)》的報(bào)道，這一輪的爆雷潮，涉及到房源超10萬間，受影響的租客和房東成倍于房源數(shù)。
而在今年上半年，已經(jīng)有16家長租公寓品牌倒閉，長租公寓行業(yè)擴(kuò)張速度趨于停滯，部分品牌門店開店數(shù)量呈現(xiàn)負(fù)增長。
經(jīng)過十余年的發(fā)展，長租改變了很多人的生活體驗(yàn)，讓人們在經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)不允許的時(shí)候，依然能夠獲得更好的居住體驗(yàn)。但為什么這樣一個(gè)行業(yè)突然變成了危機(jī)四伏呢？
根本原因就在于，這個(gè)行業(yè)發(fā)展的太快了。快到讓太多的投機(jī)者看到了“賺快錢”的機(jī)會，于是，互聯(lián)網(wǎng)公司來了，地產(chǎn)商來了。最夸張的是，做P2P的那一撥人，也來了。
這些投機(jī)者的涌入，推高了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也讓租客和業(yè)主心中惴惴不安。長租到底是怎樣的存在？難道選擇租房前，還需要做背調(diào)么?
“投機(jī)者”最后的狂歡
長租，最核心的一個(gè)詞就是“長”，需要奉行的是長期主義。但目前整個(gè)行業(yè)中，充斥著最多的，還是一批希望賺快錢，想撈一票就走的人。
而長租公寓目前的這種情況，在幾年前的共享出行、共享充電寶、新能源車等行業(yè)都反復(fù)出現(xiàn)。事實(shí)上，爆雷的情況在各地上演，很多吃瓜群眾甚至發(fā)現(xiàn)，這不就是P2P的套路被應(yīng)用到了地產(chǎn)圈么？難道這也算是“降維打擊”了？
其實(shí)，很多公司在爆雷前就已有端倪。很多進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人，在一開始籌劃的，就是什么時(shí)候跑路。比如，一家名為成都樂怡家科技有限公司，這家公司于今年4月27日成立，8月24日就攜款跑路，從開始到結(jié)束，不到4個(gè)月時(shí)間。
綜合來看，爆雷的企業(yè)通常不難識別。首先，為了搶奪房源和租客，迅速擴(kuò)張資金池，這些企業(yè)不惜以“高收低阻”的模式，虧損換取業(yè)務(wù)量的提升。喔客、沃客、巢客都是這樣的模式，這樣也就讓企業(yè)從長租公寓業(yè)務(wù)，變成了“龐氏騙局”。
其次，為了增加杠桿，這些投機(jī)的企業(yè)甚至?xí)屆總€(gè)租客通過現(xiàn)金貸的形式繳納房租，這樣短期內(nèi)就可以迅速積累一大筆的資金。
從本質(zhì)上來看，租金貸/現(xiàn)金貸的本質(zhì)是為了減輕了租房者的經(jīng)濟(jì)壓力而推出的一項(xiàng)金融產(chǎn)品，一旦成為房屋租賃機(jī)構(gòu)套現(xiàn)的工具，那本質(zhì)上就是P2P。
其實(shí)早在去年12月，住建部、國家發(fā)改委等六部門就已經(jīng)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)定住房租金貸款金額占比不得超過30%。
然而，除自如等少數(shù)頭部企業(yè)外，市場上大部分企業(yè)都存在租金貸比例過高的問題。蛋殼公寓甚至在招股書寫明，通過租金貸獲取的租金預(yù)付款，占公司租金收入的80%。
而從開始就做好了跑路的準(zhǔn)備，這些企業(yè)提供的產(chǎn)品也很難實(shí)現(xiàn)提升用戶居住品質(zhì)的目的。這些企業(yè)獲得的房源，基本不投入硬裝和軟裝，還缺少服務(wù)，房源僅僅是為了擴(kuò)大資金池。
因此，爆雷意味著行業(yè)洗牌的開始，也只有這樣，整個(gè)行業(yè)才能夠向好發(fā)展。在爆雷前，長租公寓已經(jīng)逐漸變成了一個(gè)“劣幣驅(qū)逐良幣”的混亂秩序市場。大量重運(yùn)營的企業(yè)，不僅在市場競爭中處于劣勢，還要承擔(dān)被“污名化”的成本。
所以，頻頻爆雷，在某種程度上標(biāo)準(zhǔn)著整個(gè)行業(yè)正在回歸理性。
長租2.0時(shí)代迫近
其實(shí)，行業(yè)發(fā)展到一定程度，就一定會出現(xiàn)一輪行業(yè)洗牌，不管是出行、電商還是共享單車，都經(jīng)歷了飛速發(fā)展、行業(yè)洗牌和回歸正軌的過程。
長租公寓行業(yè)的洗牌恰恰說明，這并不是一個(gè)沒有門檻的生意。面向未來，整個(gè)租賃市場需要的高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，以及強(qiáng)大的資源整合能力和健康的市場秩序，那些在疫情影響下體現(xiàn)出堅(jiān)韌生命力的平臺，才符合未來市場發(fā)展的需求。
從產(chǎn)品的生命周期理論來看，現(xiàn)在的長租公寓市場，還處在成長階段。在這一階段，長租公寓的產(chǎn)品已經(jīng)得到了市場的驗(yàn)證，并且已經(jīng)有著一定的用戶量和知名度，在很多用戶心中，長租公寓依然是很多消費(fèi)者的首選。
據(jù)新華網(wǎng)聯(lián)合長租平臺自如共同發(fā)布的《中國青年租住生活藍(lán)皮書》，2019年中國長租行業(yè)市場規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1.74萬億元，同比增長9.9％，未來幾年中國長租行業(yè)的市場規(guī)模將保持持續(xù)增長的勢頭，預(yù)計(jì)在2022年達(dá)到2.26萬億元，2027年將達(dá)到4.97萬億元。另一方面，“房住不炒”的樓市政策，也勢必讓整個(gè)租賃市場從長期來看更具有活力。
在這個(gè)時(shí)候，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，對于整個(gè)行業(yè)的長期發(fā)展來說，是一個(gè)積極的信號。當(dāng)潮水褪去后，只有長期主義者才會活的更好。
目前，分散式和房企式的經(jīng)營模式下，都有理性的精耕者在拓展自己的業(yè)務(wù)邊界。
分散式+集中式規(guī)模頭部的企業(yè)，最大的是大家比較熟知的自如。自如2011年作為國內(nèi)房地產(chǎn)中介巨頭鏈家集團(tuán)的內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目成立，2015年開始獨(dú)立運(yùn)營，目前成立已近9年。
一方面，自如把房屋租賃整個(gè)流程完成線上化，也圍繞租出推出保潔、搬家、維修等生活服務(wù)。再者，自如也先后完成40億元A輪，軟銀領(lǐng)投10億美元等融資，至此自如估值已達(dá)66億美元。
饒是如此，自如也在堅(jiān)持精耕理念，仍舊于今年疫情影響下，對少量業(yè)主協(xié)商降租金。今年6月，疫情的反復(fù)為行業(yè)復(fù)蘇帶來不小挑戰(zhàn)，為了避免“租售倒掛”影響行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，一些長租平臺與業(yè)主通過協(xié)商，調(diào)低租金價(jià)格促行業(yè)的長期發(fā)展。而在部分業(yè)主降價(jià)之后，自如也推出“億元補(bǔ)貼”活動，對指定房源，符合相應(yīng)條件的租客可享受住一年最高免2個(gè)月租金，自如整租對指定房源享受最高住一年免1.6個(gè)月租金，租金甚至低至7.5折。
而在房企式企業(yè)中，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓也都在市場上取得了不錯(cuò)的發(fā)展。龍湖冠寓一季度新開房源1729間，占總新增開業(yè)量的14%；旭輝領(lǐng)寓新開業(yè)規(guī)模也達(dá)到1500間。
今年5月18日，陽光城集團(tuán)旗下在福建的首個(gè)公寓――廈門陽光城睿灣度假公寓式酒店開業(yè)。至此，目前陽光城集團(tuán)在全國已有4家高端公寓產(chǎn)品，分別布局于上海、西安、廈門。北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司2020年公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(面向?qū)I(yè)投資者)完成發(fā)行。
消息顯示，本期債券實(shí)際發(fā)行金額10億元，票面利率為2.68%，期限為3年，起息日2020年5月18日。本期債券募集資金全部用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營。
長租行業(yè)不可以被一刀切，認(rèn)真經(jīng)營的企業(yè)應(yīng)該被看到。不能因?yàn)槎唐跈C(jī)會主義者的攪局，就因此否定了整個(gè)行業(yè)的價(jià)值。
長租，美好生活的新開始
長租洗牌后，行業(yè)的長期主義者已經(jīng)有了更多機(jī)會來實(shí)現(xiàn)更大的社會價(jià)值。
“房子可以是租的，但生活必須是自己的。”在追求美好生活的今天，長租依然是必不可少的模式，也依然能夠在城市居住中扮演更加重要角色。這個(gè)行業(yè)，未來會變得更好。
長租公寓的出現(xiàn)，本身就是順勢而生的產(chǎn)物。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出“房住不炒”，在大環(huán)境的加持下，以自如為代表的新租房時(shí)代，長租行業(yè)成為了長期主義，是當(dāng)下租賃市場不可或缺的一部分。目前，整個(gè)長租行業(yè)已形成了頭部企業(yè)集中的市場格局，而頻繁的爆雷，也讓這場“淘汰賽”進(jìn)入了下半場。
長租業(yè)務(wù)考驗(yàn)的是企業(yè)的綜合運(yùn)營能力，年輕人越來越接受租房，并把租房作為生活的一部分后，也只有秉承著精細(xì)化運(yùn)營的長期主義者，能夠在這次淘汰賽中生存下來。
根據(jù)《中國青年租住生活藍(lán)皮書》中的數(shù)據(jù)顯示，近年來業(yè)主與自如簽約的房屋托管平均時(shí)長，從3.2年增長至5.06年，增長58%。房屋托管時(shí)長占比上，61%的業(yè)主選擇的4-5年的托管時(shí)長，同時(shí)也有近一成的業(yè)主選擇將房子交給平臺6-8年。如何滿足業(yè)主需求，提升租住服務(wù)的價(jià)值日益凸顯，“高品質(zhì)服務(wù)”成為自如發(fā)展的核心競爭力。
以自如為代表的長租平臺不僅為年輕人提供了更具品質(zhì)的租住環(huán)境，還提供了更多元的附加值。針對不同人生階段的人群，自如還推出了“海燕計(jì)劃”、“惠蕾計(jì)劃”等公益活動，并從文化生活、社交生活等各個(gè)方面為自如客提供助力，累計(jì)舉辦超過6000場自如客活動，連接城市青年的熱愛與歸屬，讓“創(chuàng)享品質(zhì)生活”的品牌主張成為了自如的社會使命。
居者有其屋，是中國人一直以來的夢想。而對于美好生活的追求，是人們在新時(shí)代的新追求。
今天，住的好一點(diǎn)，是每個(gè)年輕人的追求。而長租無疑是預(yù)算有限的前提下，年輕人的最好選擇。這個(gè)行業(yè)，理應(yīng)比現(xiàn)在發(fā)展的更好才對，不是么？
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