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對(duì)房企而言，2020年真的不好過：既要達(dá)成全年業(yè)績?nèi)蝿?wù)，推動(dòng)公司發(fā)展;又要降低風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“速度”與“質(zhì)量”兩翼齊飛。

兼得成長的“魚”與健康的“熊掌”，不是一件容易的事。融創(chuàng)中國(01918.HK)做到了。

3月12日，融創(chuàng)中國(以下簡稱融創(chuàng))披露了2020年度業(yè)績報(bào)告：公司全年合同銷售金額高達(dá)5753億元，受此帶動(dòng)，融創(chuàng)中國錄得營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%;歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%，雙雙創(chuàng)下歷史新高;每股盈利7.82元，同比增長30.6%，市盈率(PPM)繼續(xù)下降至3.56。

這樣的盈利表現(xiàn)，融創(chuàng)還是地產(chǎn)圈最靚的仔。

收獲如此優(yōu)異的業(yè)績，融創(chuàng)并沒有以犧牲健康為代價(jià)，反而將凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，下調(diào)至監(jiān)管“三條紅線”安全閾值內(nèi)，讓快速增長有了更加雄厚的支撐。

“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話，這個(gè)行業(yè)沒辦法干了;不調(diào)控的話，房價(jià)和地價(jià)都要上天了。”業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌還在呼吁市場(chǎng)降溫，一身輕松地步入高質(zhì)量發(fā)展階段。

財(cái)報(bào)發(fā)布后，二級(jí)市場(chǎng)迅速給予回應(yīng)，一度拉升股價(jià)大幅增長11.4%，推動(dòng)市值達(dá)到1569億港元。二級(jí)市場(chǎng)投資人顯然已經(jīng)充分認(rèn)可融創(chuàng)轉(zhuǎn)型“美好城市共建者”的角色。

至于下一步，“美好城市”的內(nèi)涵是什么?“共建者”的能力與責(zé)任又是什么?都需要融創(chuàng)給出新的答案。那是一個(gè)升維競(jìng)爭(zhēng)的階段，融創(chuàng)已經(jīng)做好準(zhǔn)備。

“四超多強(qiáng)”

回顧2020年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情與往年有所不同。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，由于新冠疫情爆發(fā)，國內(nèi)各行業(yè)發(fā)展受到不同程度影響，2020年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直處于調(diào)整震蕩期;不過隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，地產(chǎn)行業(yè)逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并在5月實(shí)現(xiàn)單月銷售增速9.7%后，重新回到增長正軌。

參考克而瑞針對(duì)36家標(biāo)桿上市房企統(tǒng)計(jì)報(bào)告，近半數(shù)目標(biāo)完成率不及40%，另有3家房企目標(biāo)完成率低于35%;不過年底數(shù)據(jù)顯示，達(dá)成全年目標(biāo)的房企仍是多數(shù)，千億房企數(shù)量達(dá)到43家，較2019年增加9家。

放在往年“前慢后快”本是行業(yè)客觀規(guī)律，不同點(diǎn)在于2020年上半年更慢一些，下半年也更快一些。

再看融創(chuàng)的業(yè)績表現(xiàn)，整體走勢(shì)基本符合如上特點(diǎn)。上半年融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1952.7億元，營收773.4億元，歸母凈利潤109.59億元。

整體來看，母公司凈利潤率14.2%大幅提升80個(gè)基點(diǎn)有大幅提升之外，融創(chuàng)中國其他業(yè)績與往年基本持平。韜光養(yǎng)晦，穩(wěn)扎穩(wěn)打鞏固基本盤，為下半年快速增長做好準(zhǔn)備。

進(jìn)入7月，融創(chuàng)吹響快速增長號(hào)角，單月錄得合同銷售額522.5億元，同比大幅提升26.97%，宣告正式啟動(dòng)高速增長模式。

隨著大連融創(chuàng)壹號(hào)院、珠海融創(chuàng)云水觀璟、陜西融創(chuàng)珺庭府等一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目漸次入市，各地購房者開始追捧熱門樓盤，進(jìn)一步推動(dòng)融創(chuàng)業(yè)績實(shí)現(xiàn)快速增長。“金九銀十”期間，更以銷售額1397億元、銷售面積1003萬平方米的成績，引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入上行周期。

最新年報(bào)顯示，2020年全年融創(chuàng)錄得合同銷售額5753億元，其中下半年實(shí)現(xiàn)3800.3億元，幾乎在上半年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻番。其中在12個(gè)城市銷售金額排名第一、25個(gè)城市排名前五，真正實(shí)現(xiàn)了“遍地開花”。

按照克而瑞統(tǒng)計(jì)口徑，合同銷售額5753億元仍然位居2020年國內(nèi)市場(chǎng)第四位，沒有改變第一梯隊(duì)的整體座次。不過位居榜單第五位的保利發(fā)展合同銷售額剛過4500億元，行業(yè)第一梯隊(duì)與第二梯隊(duì)之間的差距已經(jīng)超過1000億元。

如此，國內(nèi)市場(chǎng)格局開始進(jìn)一步分化：以“恒（恒大）碧（碧桂園）融（融創(chuàng)）萬（萬科）”為首的第一梯隊(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)已非常明顯，“四超多強(qiáng)”形勢(shì)基本形成，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)反超的難度越來越高。

對(duì)于融創(chuàng)的表現(xiàn)，花旗發(fā)布研究報(bào)告，認(rèn)為其盈利增長堅(jiān)實(shí)穩(wěn)定，評(píng)級(jí)為“買入”，目標(biāo)價(jià)提升至46.8港元。

融創(chuàng)的安全墊

眼下的房地產(chǎn)行業(yè)，房企沒有速度肯定不行，可只有速度同樣不行。

幾年前，人們提到房地產(chǎn)，關(guān)鍵詞都是“加杠桿”、“高周轉(zhuǎn)”、“快拿地”……房企不斷增加籌碼，數(shù)倍杠桿豪賭一夜暴富的故事比比皆是;可是如今，人們?cè)偬岱康禺a(chǎn)時(shí)，關(guān)鍵詞已經(jīng)成為“灰犀牛”。

不久前，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《<中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議>輔導(dǎo)讀本》發(fā)表文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》明確指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

公開數(shù)據(jù)顯示，在地產(chǎn)行業(yè)高速增長的時(shí)代，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式是快速成長的不二法門;不過這也促成全國87家主流房企整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)處于歷史高位。

面對(duì)日益突出的問題，必須安全為準(zhǔn)繩，不斷糾正企業(yè)的前進(jìn)方向，才能最終行穩(wěn)致遠(yuǎn)。因此地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，不僅是客觀實(shí)際的要求，更是企業(yè)自我調(diào)整的需要。

“我們這幾年為什么發(fā)展得特別好?就是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)判斷比較準(zhǔn)確。”孫宏斌在2018年中期業(yè)績會(huì)時(shí)就曾公開表達(dá)了整體市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整階段的判斷，隨后融創(chuàng)開始嚴(yán)控拿地。

在眾多房企還在考慮如何進(jìn)一步提升發(fā)展增速時(shí)，孫宏斌已經(jīng)意識(shí)到“富貴險(xiǎn)中求”不再具備可行性，如何排除內(nèi)部隱患將會(huì)成為未來重要的課題。從那時(shí)起“安全”、“謹(jǐn)慎”、“保守”、“小心”等關(guān)鍵詞經(jīng)常掛在他嘴邊。

從2019年提出“高質(zhì)量發(fā)展”，到2020年上半年的“謹(jǐn)慎拿地”，融創(chuàng)通過前瞻性布局，借助各種方式降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。有了這三年的鋪墊，融創(chuàng)的快速增長有了更加寬裕的緩沖空間。

在年報(bào)數(shù)據(jù)中，截至2020年末的融創(chuàng)中國的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)普遍遇到“拐點(diǎn)”：凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%;非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。

按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)僅用半年時(shí)間已降至黃檔，“降杠桿”取得超預(yù)期成果。

“到2023年，公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。”談及繼續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德表示。

在不斷降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，融創(chuàng)也在努力守住“入口”，審核把關(guān)土儲(chǔ)資源的質(zhì)量。截至2020年底，融創(chuàng)78%的土地儲(chǔ)備位于一二線城市，平均土地成本僅有4270元/平方米。

一邊持續(xù)排除風(fēng)險(xiǎn)隱患，一邊嚴(yán)控資源入口，融創(chuàng)又一次完全適應(yīng)了市場(chǎng)節(jié)奏，提前做好紓解安全隱患的各項(xiàng)準(zhǔn)備，也為后續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展和成功穿越周期奠定了良好基礎(chǔ)和先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

再造融創(chuàng)

至于如何規(guī)劃未來發(fā)展，不僅是融創(chuàng)需要面對(duì)的難題，更是整個(gè)行業(yè)必須面對(duì)的問題。

作為龍頭型房企，必須通過足夠高的增速，給予市場(chǎng)和投資者足夠的信心。然而外界的監(jiān)管壓強(qiáng)不斷提升，“一城一策”調(diào)控市場(chǎng)走勢(shì)已蔚然成風(fēng)，繼續(xù)維持高速發(fā)展難度很高。

可以肯定的是，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)“買地-開發(fā)-賣地-回款-買地”的發(fā)展模式仍然成立，只是上升空間終究有限。參考國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告，全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，同比增長7.0%——雖有增長，卻已有見頂之勢(shì)。

于是新的挑戰(zhàn)隨即出現(xiàn)：存量時(shí)代，在維持地產(chǎn)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，房企需要盡快建立新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)，擺脫對(duì)“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”、“買地+賣地”等舊式發(fā)展邏輯的束縛。

簡而言之，房企要做一些基于地產(chǎn)，又高于地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

融創(chuàng)已經(jīng)意識(shí)到，地產(chǎn)是其立足之本，卻已不能成為解決未來所有發(fā)展的“*”。美好生活由開放多元的元素構(gòu)成，需要房企具備與城市協(xié)同發(fā)展的綜合能力，答案同樣要開放多元。

眼下，融創(chuàng)正在給出自己的答案：融創(chuàng)將企業(yè)定位從“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”升級(jí)為“美好城市共建者”，以地產(chǎn)為核心主業(yè)，堅(jiān)持“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，布局融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會(huì)議會(huì)展、融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)六大板塊。

依托六大板塊協(xié)同效應(yīng)，融創(chuàng)通過產(chǎn)業(yè)引擎的打造、美好社區(qū)的營造，以及積極踐行社會(huì)公益三大途徑，全面參與中國美好城市共建，用全新的理念與形態(tài)，促成城市發(fā)展需求與企業(yè)業(yè)務(wù)模式發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，這才是房企打開未來的正確姿勢(shì)。

如今地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入“平流層”，在其他廠商意識(shí)到需要提升與城市的融合能力時(shí)，融創(chuàng)圍繞美好生活核心元素的眾多布局，開始進(jìn)入收獲期。

2020年11月19日，整合融創(chuàng)集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)成功登陸港交所，基于1.35億平方米在管建筑面積，2020年融創(chuàng)服務(wù)錄得營收46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復(fù)合增長率達(dá)58%;歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年復(fù)合增長率達(dá)152%。

同期，融創(chuàng)文旅全國18座城市規(guī)劃的18個(gè)雪場(chǎng)已有7個(gè)開業(yè)，2020年下半年客流量超過1億人次，收入38.8億元，管理利潤6.27億元，分別增長36%與311%;融創(chuàng)文化參投《刺殺小說家》、《熊出沒·狂野大陸》等熱門影片，票房分別超過9.83億和5.75億元。

此外，融創(chuàng)正在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，打造“融創(chuàng)I AM I生活新主張”，引導(dǎo)主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，嫁接更多城市生活的必要元素，是在原有業(yè)務(wù)上完成內(nèi)核再造。這又是一次前瞻性的探索，意味著融創(chuàng)中國已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接下一個(gè)增長季。

結(jié)語

眼下，很多人感嘆，房企日子越來越難過。

曾經(jīng)推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，快速占領(lǐng)市場(chǎng)的定律正在失效，外部環(huán)境交替更新的速度前所未見，還沒來得及適應(yīng)又開始翻新。想立足于不敗之地，必須學(xué)會(huì)在改變中尋找不變的能力，而這似乎并不容易。

不過對(duì)融創(chuàng)而言，結(jié)果并非如此。行業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律沒有變，企業(yè)贏得市場(chǎng)的決定性因素同樣沒有變，只是融創(chuàng)擁有強(qiáng)大的前瞻性布局的洞察力與魄力，先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一步轉(zhuǎn)向并完成布局，這正是融既能創(chuàng)持續(xù)增長，又能保持穩(wěn)健的殺手锏。

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