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3月31日，萬(wàn)科開了一場(chǎng)“自我檢討”型的業(yè)績(jī)會(huì)，其董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上向52萬(wàn)名股東表示了誠(chéng)摯歉意。
反思之后，最重要的就是未來(lái)規(guī)劃，而在郁亮的藍(lán)圖中，萬(wàn)科分拆旗下物業(yè)板塊萬(wàn)物云上市無(wú)疑是外界關(guān)注重點(diǎn)。他表示，公司是用養(yǎng)兒子的方式來(lái)看待萬(wàn)物云這些業(yè)務(wù)的，并希望機(jī)構(gòu)投資者能從一個(gè)新的估值模型來(lái)看待這些“孩子”。
但不管怎么說(shuō)，萬(wàn)物云已于4月1日當(dāng)天向港交所主板遞交上市申請(qǐng)，這意味著，地產(chǎn)四天王“碧恒萬(wàn)融”旗下的物業(yè)公司將在物管板塊齊聚。
“改頭換面”背后，萬(wàn)物云要做一家科技公司
2020年10月28日，一家公司的企業(yè)名稱發(fā)生了變更，從“萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”變更為“萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司”。
據(jù)悉郁亮想要將萬(wàn)科物業(yè)打造成一家科技公司的野心，他甚至將公司logo改成了頗具科技風(fēng)的數(shù)字0和1的組合體，還放出了一個(gè)品牌樹，包含了TECH（科技）、SPACE（空間）和GROW（成長(zhǎng)）三大板塊。
圖源網(wǎng)絡(luò)
基于此，早前外界關(guān)于萬(wàn)物云是否上市、何時(shí)上市的討論經(jīng)久不息。并且從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，截至目前，萬(wàn)科在A股的總市值已經(jīng)近2500億元，其綜合實(shí)力強(qiáng)勁，而萬(wàn)物云也為國(guó)內(nèi)第一大物業(yè)公司，因此它的上市備受關(guān)注。
但是萬(wàn)科為什么要拆分萬(wàn)物云上市？
據(jù)直通IPO的資料顯示，在被稱為“物管行業(yè)元年”的2020年，共有18家物企上市，各大房地產(chǎn)集團(tuán)仿佛約定好了一樣，紛紛分拆資產(chǎn)上市，物業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型載體。上市浪潮延續(xù)至今，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)今年已有10家物企成功在港IPO。
個(gè)中緣由，則在于房企“副業(yè)”已經(jīng)逐漸成為更具增長(zhǎng)潛力和賺錢能力的業(yè)務(wù)。
數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)2021年?duì)I收達(dá)2233.8億元，歸母核心凈利潤(rùn)為224.4億元，分別同比增長(zhǎng)21.0%、20.1%；而該公司旗下物業(yè)平臺(tái)龍湖智創(chuàng)在同年前9個(gè)月的營(yíng)收和凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)分別為81.2%和68.4%，是主業(yè)的3-4倍。可見，物業(yè)板塊為房企的下一輪利潤(rùn)增長(zhǎng)帶來(lái)了希望。
加之，分拆物業(yè)單獨(dú)上市往往能獲得更高PE。據(jù)樂(lè)居網(wǎng)資料顯示，碧桂園服務(wù)當(dāng)前PE為24，而碧桂園僅為4.28。其他物業(yè)公司同樣保持在2位數(shù)以上PE，如保利物業(yè)當(dāng)前30倍，中海物業(yè)32倍，而地產(chǎn)則PE正常在3~10倍，例如頭部地產(chǎn)商新鴻基PE僅為10倍，龍湖集團(tuán)為8.6倍。
因此，在萬(wàn)科自08年以來(lái)首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑時(shí)，其押注萬(wàn)物云，將它推上資本市場(chǎng)，也就不是難以理解的事情。
那么萬(wàn)物云究竟能講出什么樣的故事？
一年?duì)I收237億元，傳統(tǒng)服務(wù)占比較大
萬(wàn)物云是我國(guó)領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，截至2021年12月31日，該公司提供物業(yè)服務(wù)的在管住宅物業(yè)總建筑面積約為660.4百萬(wàn)平方米，于22個(gè)城市擁有47個(gè)城市空間整合服務(wù)項(xiàng)目。
據(jù)招股書顯示，萬(wàn)物云共有“三駕馬車”，分別為社區(qū)空間服務(wù)、商企和城市空間服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。
圖源萬(wàn)物云招股書
截至2021年12月31日，萬(wàn)物云全年總收入為237億元。具體來(lái)看，萬(wàn)物云的社區(qū)空間服務(wù)為主要營(yíng)收來(lái)源，從2019年至2021年，其在總營(yíng)收中的占比均超過(guò)55%。商企和城市空間服務(wù)則為第二大營(yíng)收來(lái)源，其占比也在逐年提高，從2019年的30.8%提升至2021年的36.7%。
圖源萬(wàn)物云招股書
然而和科技相關(guān)的AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)同期營(yíng)收分別為8.1億元、10.3億元和18.5億元，雖然數(shù)值在穩(wěn)步提升，但占比依舊只有個(gè)位數(shù)。這代表著，萬(wàn)物云還是一家較為傳統(tǒng)的物業(yè)公司，其科技板塊的增長(zhǎng)還存在不確定因素。
為了提高科技板塊業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，萬(wàn)物云也加大研發(fā)投入。但據(jù)招股書披露，從2019年至2021年，萬(wàn)物云的研發(fā)投入金額分別為2.0億元、2.5億元和3.7億元，雖說(shuō)投入規(guī)模增長(zhǎng)，但是占總收入的比重卻不高。而被其列為對(duì)標(biāo)公司的貝殼，其在2021年第四季度的研發(fā)費(fèi)用就達(dá)7.38億元，全年研發(fā)投入更是占總收入的近4%?？梢?，在研發(fā)投入方面，萬(wàn)物云的體量與貝殼還是存在一定差距。
圖源萬(wàn)物云招股書
不過(guò)萬(wàn)物云CEO朱保全曾表示，公司會(huì)從每年的營(yíng)收中拿出1.5%用于研發(fā)與創(chuàng)新，并稱“這些科技投入，不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死總比等死強(qiáng)。”
但截至2021年12月31日，該公司的研發(fā)團(tuán)隊(duì)共有460名雇員，對(duì)比起超過(guò)10萬(wàn)的員工總數(shù)來(lái)看，這實(shí)在不能算多。
巴菲特曾說(shuō)，人生就像滾雪球, 最重要的是發(fā)現(xiàn)很濕的雪和很長(zhǎng)的坡。而對(duì)于萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，如何發(fā)展科技板塊和利用其為自己創(chuàng)造價(jià)值，或許還需要進(jìn)行更多的探索。
市場(chǎng)發(fā)展快速，前景卻存疑？
根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國(guó)社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)總收入已由2016年的21093億元增至2020年的29054億元，整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為8.3%。預(yù)計(jì)2025年將達(dá)到48576億元，2020年至2025年期間的整體年復(fù)合增長(zhǎng)率為10.8%。
圖源萬(wàn)物云招股書
快速發(fā)展的市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間，推動(dòng)了眾多物企公司的上市。然而近年來(lái)，該行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了疲軟現(xiàn)象，據(jù)獵云網(wǎng)的資料顯示，相比于去年6月最高點(diǎn)85元每股，如今約40元每股的碧桂園服務(wù)，市值跌去了幾乎一半。20年底上市的融創(chuàng)服務(wù)，自去年6月股價(jià)達(dá)到29元每股的最高點(diǎn)之后，開啟下跌模式，如今只剩不到6元每股。
市場(chǎng)的“降溫”對(duì)于還沒(méi)有正式上市的萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，并非一個(gè)好跡象，該公司也在其招股書中透露出對(duì)這一點(diǎn)的擔(dān)憂——公司無(wú)法保證其基于對(duì)市場(chǎng)前景和客戶偏好的前瞻性評(píng)估而制定的未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃將始終取得成功。
此外，即使萬(wàn)物云被拆分出來(lái)，萬(wàn)科集團(tuán)仍舊是該公司于往績(jī)記錄期間的最大客戶。從2019年至2021年，自萬(wàn)科集團(tuán)（連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）產(chǎn)生的收入分別占萬(wàn)物云總收入的12.7%、15.4%及16.1%。
所以當(dāng)萬(wàn)科集團(tuán)對(duì)策略進(jìn)行了調(diào)整，就很有可能會(huì)影響到萬(wàn)物云獲得新服務(wù)合同的能力，繼而影響到其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)收。
上市并不意味著旅途的終點(diǎn)，于萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，這或許是一個(gè)新的起點(diǎn)。就如郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示的那樣，“上市說(shuō)明它能見風(fēng)雨、見世面，到市場(chǎng)上去看自己了。”
而往后，萬(wàn)物云又會(huì)交出什么樣的答卷呢？
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