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人生來是韭菜，我們的目標(biāo)是努力活成一根高級(jí)韭菜！

—— 坤鵬論

半個(gè)月內(nèi)第四篇關(guān)于長(zhǎng)租公寓的文章，寫的有些頻繁，但這件事情引發(fā)了坤鵬論很多思考，所以多寫寫，也算是給自己思考過程留一個(gè)備份。

坤鵬論認(rèn)為，我們真應(yīng)該感謝像胡景暉，不管他是出于什么目的，但結(jié)果是因?yàn)樗膱?jiān)持曝光，讓我們才有機(jī)會(huì)更早地深入了解長(zhǎng)租公寓這種原以為很簡(jiǎn)單的模式，也正是我愛我家過激的處理方式引起了輿論的格外重視。

胡景暉那句“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”，坤鵬論這半個(gè)月研究學(xué)習(xí)之后也是深以為然，今天就專門聊聊長(zhǎng)租公寓模式，解析為什么一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃會(huì)有多么嚴(yán)重的后果。

房屋租賃原本是個(gè)很簡(jiǎn)單的模式，房東把房子租給房客，一般是押一付三或者押一付六，大家都租過房子也明白，有些事情是可以通過談判解決的。很多時(shí)候房東為了省事會(huì)把房子委托給中介，讓中介幫助出租，然后支付給中介公司一筆服務(wù)費(fèi)。

這中間本沒有金融什么事兒，最多也就是資本介入中介，讓中介發(fā)展壯大，以至于房東很難不通過中介就把房子成功租出去。即便這樣這個(gè)模式也不復(fù)雜。

長(zhǎng)租公寓能發(fā)展壯大是有市場(chǎng)需求的，畢竟房東和租客都省心，也確實(shí)都想省心。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，花錢買省心已經(jīng)不是一種浪費(fèi)，而是一種必要。

當(dāng)然長(zhǎng)租公寓也有政策支持，2017年7月證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》更是給長(zhǎng)租公寓發(fā)展指明了方向，《通知》中指出：

加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

這讓萬(wàn)科、鏈家等早已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域企業(yè)看到了商機(jī)，也讓更多后來者紛紛入局。有數(shù)據(jù)表明，僅在今年3月就有6家全國(guó)排名前50的房企宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

不過核心的危機(jī)并不在于有多少家企業(yè)開始做長(zhǎng)租公寓，危機(jī)是源于金融也介入了長(zhǎng)租公寓，并且改變了原有的租賃模式。

雖然押一付三已經(jīng)被大多數(shù)租客所接受，但每次交房租對(duì)年輕的租客來說都是一次心理壓力測(cè)試，所以以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓打出了押一付一，甚至不需要押金的牌，很受市場(chǎng)歡迎。

問題就出現(xiàn)在這里，租客與長(zhǎng)租公寓簽的并不只是一份租房合同，而是租房合同+分期貸款合同。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方已經(jīng)通過放貸機(jī)構(gòu)提前拿到了整個(gè)合同期限內(nèi)的所有房租。租客每個(gè)月付的錢并不是房租，而是在還貸款。

比如選擇自如分期的租客在簽訂《租房合同》的同時(shí)，還需要簽訂一份《貸款合同》?！顿J款合同》中明確標(biāo)明：“本合同項(xiàng)下貸款期限為11個(gè)月。貸款起始日以貸款本金劃離乙方賬戶之日為準(zhǔn)，甲方同意乙方委托第三方支付機(jī)構(gòu)/銀行以資金代付的方式將本合同項(xiàng)下的貸款本金數(shù)額于貸款之日起從乙方賬戶受托支付至房屋資產(chǎn)管理人的指定賬戶。 ”

顯然長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方也不會(huì)把自己提前拿到手的錢一次性都支付給房東，同樣是按月支付給房東，這樣運(yùn)營(yíng)方手里就有了大量的沉淀資金。

貨幣都是有時(shí)間價(jià)值的，提前拿到錢可以用于開拓市場(chǎng)，事實(shí)上大家也是這么做的，不會(huì)讓這些錢扒在賬上。

當(dāng)然也可以把這些錢用于其他地方。比如坤鵬論上一篇文章《長(zhǎng)租公寓為什么比P2P更可怕 這些年印的錢都去哪兒了?》中提到已破產(chǎn)的鼎家公司，其幾位主要管理層：法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。

有自稱公司內(nèi)部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人注冊(cè)了名為昌德的房地產(chǎn)中介公司，目前這個(gè)公司已有兩個(gè)門店甚至更多。這個(gè)消息目前還沒有被證實(shí)，但可信度比較高。

這其中還有一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，放貸機(jī)構(gòu)以及用于放貸的錢從哪來?

傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)顯然不會(huì)放過這個(gè)機(jī)會(huì)，2017年11月中國(guó)建設(shè)銀行通過和招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科等大型地產(chǎn)開發(fā)商的合作，推出了面向租房者的貸款，利率低于同期房屋按揭貸款的利率，期限最長(zhǎng)可達(dá)10年，額度最高為100萬(wàn)元。

顯然對(duì)于銀行來說，這是一個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房租的違約比例非常小，這一點(diǎn)坤鵬論在之前的文章中也說過?，F(xiàn)在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可不多。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方也不傻，好不容易包裝出來的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，顯然不希望這部分錢都被銀行掙了，自己也能在這中間謀利是最漂亮的。但這中間有兩個(gè)問題：

一是沒有放貸資質(zhì) 二是沒有放貸資金

雖然自己有錢，但把自己的錢繞一圈再借給自己從而向借款者收利息那是天貓干的事情，這些企業(yè)看不上這點(diǎn)兒利息收入，沉淀資金的價(jià)值更大，所以必須得有外部資金用于放貸，于是ABS就派上用場(chǎng)了。

至于放貸資質(zhì)那就更不是問題了，自建或合作，小貸公司、信托機(jī)構(gòu)排隊(duì)等著呢，妥妥的。

ABS這個(gè)詞最近總和長(zhǎng)租公寓一起被提及，所以和大家解釋一下。ABS是英文“Asset Backed Securitization”的縮寫，意思是“資產(chǎn)證券化”，ABS是國(guó)際資本市場(chǎng)上流行的一種項(xiàng)目融資方式，對(duì)籌資企業(yè)來說，好處非常多，但有幾個(gè)特點(diǎn)我們可以了解一下：

1、項(xiàng)目籌資者僅以項(xiàng)目資產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，可以避免籌資者的其他資產(chǎn)受到追索;

2、通過在國(guó)際證券市場(chǎng)上發(fā)行債券籌資，不但可以降低籌資成本，而且可以大規(guī)模地籌集資金;

3、由于國(guó)際證券市場(chǎng)發(fā)行的債券由眾多的投資者購(gòu)買，因此可分散、轉(zhuǎn)移籌資者和投資者的風(fēng)險(xiǎn);

4、國(guó)際證券市場(chǎng)發(fā)行的債券，到期以項(xiàng)目資產(chǎn)收益償還，本國(guó)政府和項(xiàng)目融資公司不承擔(dān)任何債務(wù);

5、由于有項(xiàng)目資產(chǎn)的未來收益作為固定回報(bào)，投資者可以不直接參與工程的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。

解決了這些問題，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方就可以把這件事情做成閉環(huán)了，我們來理順一下：

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通過ABS從投資人手里募集資金，再通過信托基金或小貸機(jī)構(gòu)將錢放貸給房屋承租人，但這筆錢并沒有到承租人手里，而是回到長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方手里，房屋承租人按月還信托基金的錢，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方按月支付給房東錢。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通過一系列眼花繚亂的金融手段，以承租人信用做抵押，成功將投資人手里的錢據(jù)為已用，然后不斷搶房源，不斷發(fā)新的ABS，將手里的資金池做大。當(dāng)然這中間順帶手還干什么就只有他們自己知道了。

坤鵬論一直說，在巨額利益面前，人性經(jīng)不起考驗(yàn)。

抵押物不是自己的，錢不是自己的，出了問題自己資本不需要承擔(dān)責(zé)任，錢最終落在自己手里。

還有比這種手段更高明的空手套白狼么?滿滿的全是套路啊。

胡景暉的話并非危言聳聽，P2P爆雷，受損失的是投資人一方。如果長(zhǎng)租公寓出問題，受損失的除了投資人以外，還有房東和租戶。

租戶每個(gè)月還的貸款到不了房東手里，房東收不到房租勢(shì)必要收回房子。這時(shí)候租戶就陷入兩難的境地，貸款還吧自己還沒房住，不還吧還影響自己的征信。

這讓坤鵬論想起了一個(gè)同事，前段時(shí)間分期購(gòu)買了一個(gè)iphone 8P，用了沒兩個(gè)月手機(jī)丟了，可每個(gè)月的貸款依然得還。所以還款日前一周就開始擺出一臉的生無可戀，關(guān)鍵這種刺激還不是一次性的，每個(gè)月都來這么一次，比大姨媽還準(zhǔn)。

更重要的是，房東和租戶想維護(hù)自己的合法權(quán)益都非常難，雙方都是受害者，卻很難拿長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方怎么樣。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方們一臉的無可奈何，就差幫這些人免費(fèi)提供法律援助了。

這讓坤鵬論想起前段時(shí)間網(wǎng)上流傳的一個(gè)事兒：

一個(gè)公司開發(fā)了一款非常弱智的手游，就是那種你可以往里面充錢，然后系統(tǒng)幫你自動(dòng)升級(jí)、掛機(jī)、砍人。這個(gè)游戲有一個(gè)非常神奇的設(shè)定：人民幣可以充值游戲幣，游戲幣也可以兌換人民幣，兌換比例是一樣的，僅收取千二的手續(xù)費(fèi)。結(jié)果就是吸引了很多屌絲(可以玩游戲打裝備掙錢)，也吸引了很多土豪(可以花錢充值虐人)。

到這里也只是一個(gè)很平凡的手游故事，接下來公司就開始騷操作了：公司通過游戲里的錢莊發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，用游戲幣購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，可以獲得高額的收益，收益年化30%多。

這下子大家突然發(fā)現(xiàn)了一條生財(cái)之道。之前很多屌絲打完裝備賣錢就提現(xiàn)了，結(jié)果現(xiàn)在打完裝備賣錢不提現(xiàn)，改去錢莊買理財(cái)產(chǎn)品。

之前土豪每個(gè)月充錢在里面打游戲被老婆念叨，現(xiàn)在一次性存?zhèn)€百來萬(wàn)，每個(gè)月還能有收益提現(xiàn)，家庭更和諧了。

然后大家發(fā)現(xiàn)，游戲幣就是人民幣，在游戲里買理財(cái)好像跟現(xiàn)實(shí)里買理財(cái)是一樣的，這玩意能致富啊!然后大家都開始往游戲里充值，屌絲買了幾十萬(wàn)，土豪買了幾千萬(wàn)的都有。

有人提出質(zhì)疑：30%多的年化收益，這不就是龐氏騙局嗎?總有一天會(huì)崩潰的!

公司出來解釋：現(xiàn)實(shí)里的龐氏騙局，最后會(huì)崩潰，是因?yàn)橘Y金空轉(zhuǎn)，資金不會(huì)增長(zhǎng)，因此最終無法兌付，我們不一樣，游戲幣是公司發(fā)行的，公司可以發(fā)行無限的游戲幣，因此不存在兌付問題。

大家聽了恍然大悟：公司說得好有道理!有人覺得不太對(duì)勁，但是又說不出來哪里有問題。 結(jié)果過了一段時(shí)間，大家突然發(fā)現(xiàn)，我擦，游戲幣不能提現(xiàn)了!大家這又恍然大悟：我們好像上當(dāng)受騙了?

大家舉報(bào)到公安局，公安局說把他們踢出去：游戲里開錢莊算經(jīng)濟(jì)詐騙，那游戲里砍人算不算故意殺人啊?既然是游戲的事情，就先去文化局先問問。

大家又去了文化局，文化局說這個(gè)游戲在我們這邊備過案，游戲本身是合法的，但是不好說這個(gè)銷售游戲幣的行為是否合法，既然公安不管，要么你們直接去法院起訴吧。

于是大家去法院起訴，法院經(jīng)過審理，認(rèn)定這是一個(gè)服務(wù)合同，合同有兩塊內(nèi)容，第一塊是約定人民幣可以購(gòu)買游戲幣，但沒有明確約定游戲幣可以購(gòu)買人民幣，第二塊是游戲的內(nèi)容，在游戲里發(fā)行理財(cái)違不違法呢?既然在游戲里殺人都不違法，那發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品違個(gè)毛法。

法院判決原告敗訴：根據(jù)合同，被告提供虛擬服務(wù)，也確實(shí)提供了虛擬服務(wù)，因此不存在違約。

判決以后，法官給他們出招：如果認(rèn)為存在刑事詐騙，直接找公安啊!

可能有人會(huì)說，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓公司背后有鏈家等靠山啊，背景杠杠滴，破產(chǎn)這種事情也只有鼎家這種小公司干得出來。

正好坤鵬論最近在關(guān)注銀行理財(cái)產(chǎn)品違約的事情，給大家伙念叨念叨，招商銀行2017年9月份有一個(gè)10.4億元的理財(cái)違約，之所以出現(xiàn)違約是因?yàn)槔碡?cái)資金投給了聯(lián)想控股旗下的弘毅投資，部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)問題導(dǎo)致的。

聯(lián)想控股背景深厚不?

交通銀行私人銀行一款本應(yīng)在2015年到期的理財(cái)產(chǎn)品到期后無法兌付，延遲2年后仍然無法兌付，原本8%的收益最后只拿到4%，規(guī)模不大，只有3億，但是私人銀行喲，都是優(yōu)質(zhì)客戶。

千萬(wàn)不要小看金融的力量，很多事情在金融不斷加杠桿下會(huì)將原本的影響擴(kuò)大無數(shù)倍。

這方面不了解情況的可以查一下當(dāng)年美國(guó)次貸危機(jī)的資料。如果不是有各大金融機(jī)構(gòu)CDS合同的不斷加持，僅僅一個(gè)次貸違約怎么會(huì)影響到全球經(jīng)濟(jì)?

今天文章字?jǐn)?shù)有點(diǎn)多，更多例子就不說了，能從頭看到尾，坤鵬論表示佩服，在這個(gè)浮躁的時(shí)代，能靜下心看一篇四千字文章的人不多了。

本文由“坤鵬論”原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留本信息

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