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商業(yè)領(lǐng)域的新物種，總能令資本市場(chǎng)格外興奮。

高舉產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)大旗，改變國(guó)內(nèi)居住領(lǐng)域市場(chǎng)格局的貝殼(NYSE:BEKE)上市后的首份年報(bào)，吊足了投資者的胃口。

2020年四季度及全年平臺(tái)總交易額(GTV)創(chuàng)下創(chuàng)下歷史新高，營(yíng)收大增近六成，凈利潤(rùn)驟升2.5倍……作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，貝殼找房在3月15日晚(美東時(shí)間)公布的財(cái)報(bào)，超出了此前市場(chǎng)的普遍預(yù)期。

受財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)刺激，貝殼股價(jià)當(dāng)日應(yīng)聲大漲一度超過20%。事實(shí)上，自去年8月份成功在紐交所實(shí)現(xiàn)上市后，貝殼市值便從230億美元一路高漲，至今股價(jià)對(duì)應(yīng)市值已有2倍多的漲升。

顯然，投資者對(duì)于貝殼這種基于龐大需求市場(chǎng)又通過模式創(chuàng)新改變市場(chǎng)面貌的公司，給出了高估值的追捧，而首次年報(bào)的公告，貝殼也用實(shí)際數(shù)據(jù)反饋了投資者。

財(cái)報(bào)終究代表的是過去，投資者對(duì)于貝殼的價(jià)值認(rèn)定則是源于其成長(zhǎng)預(yù)期，這家超級(jí)獨(dú)角獸公司能否成為萬億居住市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)變革者，才是決定其未來資本市場(chǎng)表現(xiàn)的根本。

那么問題來了：貝殼要怎樣繼續(xù)做強(qiáng)主業(yè)以保持高速增長(zhǎng)?如何通過存量房交易以外的新業(yè)務(wù)挖潛市場(chǎng)?未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，貝殼模式又是如何鞏固護(hù)城河的呢?

扎實(shí)的高增長(zhǎng)

2020年貝殼是否繼續(xù)保持了高位上的高速增長(zhǎng)?答案是肯定的。

增長(zhǎng)表現(xiàn)在了方方面面：首先是經(jīng)紀(jì)人及門店的繼續(xù)增長(zhǎng)，這是貝殼撬動(dòng)所有業(yè)務(wù)的核心抓手。

截至2020年12月31日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)人超過49萬，同比增長(zhǎng)37.9%;連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長(zhǎng)25.1%;均實(shí)現(xiàn)了高位上的高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步夯實(shí)了貝殼以“人店”為核心所進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)。

其次是基于線上、線下兩張網(wǎng)的持續(xù)擴(kuò)展，疊加ACN的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)和人店模式的平臺(tái)效應(yīng)，驅(qū)動(dòng)了各業(yè)務(wù)板塊的快速躍升。

①平臺(tái)單季度及全年GTV均創(chuàng)下歷史新高。

2020年第四季度成交額(GTV)為人民幣1.12萬億元，同比增長(zhǎng)65.4%。

2020年全年成交額(GTV)為人民幣3.5萬億元，同比增長(zhǎng)64.5%。

②細(xì)分到各業(yè)務(wù)領(lǐng)域，存量房、新房以及貝殼也大力拓展的裝修、金融等交易延伸業(yè)務(wù)均取得高速增長(zhǎng)。

存量房交易GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長(zhǎng)49.5%。

新房交易GTV為人民幣1.38萬億元，同比增長(zhǎng)85.0%。

新興及其他服務(wù)GTV為人民幣1,761億元，同比增長(zhǎng)113.0%。

最后是基于龐大GTV之下，貝殼為自身所創(chuàng)造的營(yíng)收及利潤(rùn)。毫無疑問，同樣取得了極好增長(zhǎng)。

①營(yíng)業(yè)收入為人民幣227億元，同比增長(zhǎng)57.6%。

其中存量房營(yíng)業(yè)收入為人民幣306億元，同比增長(zhǎng)24.4%;新房業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為人民幣379億元，同比增長(zhǎng)87.1%;裝修等新興業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)人民幣20億元，同比增長(zhǎng)68.7%。

②全年凈利潤(rùn)達(dá)人民幣27.78億元，首次實(shí)現(xiàn)美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的全年盈利，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)達(dá)人民幣57.20億元，同比大增245.4%。

劃重點(diǎn)，財(cái)報(bào)顯示貝殼上市后連續(xù)兩季度實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，并拉動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈(美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則)。GTV的持續(xù)高增長(zhǎng)并沒有帶來成本費(fèi)用的大幅上升，規(guī)模效應(yīng)與單位“人店”的能效提升使得貝殼盈利能力扎實(shí)呈現(xiàn)。

另一方面，新房交易量的顯著提升也是貝殼能錄得如此高質(zhì)量年報(bào)的一個(gè)關(guān)鍵因素。更重要的是，這說明其產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)運(yùn)模式在整個(gè)居住領(lǐng)域是通行的，并且在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)時(shí)，貝殼將會(huì)迎來更大的機(jī)會(huì)。

此外，貝殼還在不斷拓展自己的邊界，新興業(yè)務(wù)與服務(wù)也足以讓投資者對(duì)其葆有更大想象空間。

極致化的模式制勝

財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示貝殼正在進(jìn)入良性增長(zhǎng)的上升通道，這背后則是其獨(dú)特模式的強(qiáng)力支撐。

“如果與貝殼競(jìng)爭(zhēng)，有兩種可能：一是ACN模式，用戶體驗(yàn)比我們做得更好，但需要對(duì)行業(yè)理解特別深，運(yùn)營(yíng)也必須做得超級(jí)好，比貝殼高一點(diǎn)點(diǎn)好都沒用;二是直接改變模式，不要經(jīng)紀(jì)人，沒有ACN模式，去重新搭一個(gè)商業(yè)模式，但今天我沒有看到。”

如貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東如此自信于貝殼的模式，海量規(guī)模、高效運(yùn)營(yíng)和高品質(zhì)的服務(wù)，結(jié)合強(qiáng)勁的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，形成的正向循環(huán)，正是貝殼GTV和營(yíng)收利潤(rùn)高增長(zhǎng)的最強(qiáng)動(dòng)能。

早在上市以前，貝殼就已經(jīng)房地產(chǎn)交易平臺(tái)中的集大成者。在資本的加持下，2020年貝殼進(jìn)一步強(qiáng)化了在規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。

人店模式是貝殼最核心的抓手，截至2020年12月31日，貝殼平臺(tái)連接的經(jīng)紀(jì)人超過49萬，同比增長(zhǎng)37.9%;連接的經(jīng)紀(jì)門店數(shù)超過4.69萬家，同比增長(zhǎng)25.1%，均實(shí)現(xiàn)了高位上的高速增長(zhǎng)。

按照左暉的規(guī)劃，貝殼未來擴(kuò)展到10萬家門店、100萬經(jīng)紀(jì)人。透過海量的經(jīng)紀(jì)人，貝殼掌握了海量的存量的二手真房源和新房代理房源。

數(shù)據(jù)顯示，截止2020年底，貝殼樓盤字典累計(jì)收集了中國(guó)2.4億套房屋的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù);平臺(tái)新房在售合作盤數(shù)量達(dá)到8600個(gè)，對(duì)比2019年則為 7700個(gè)。

有了這些基礎(chǔ)底盤之后，貝殼著力于提高服務(wù)質(zhì)量和效率。

為了給消費(fèi)者帶來更好的服務(wù)，貝殼構(gòu)建了薪火計(jì)劃、搏學(xué)大考等貫穿經(jīng)紀(jì)人完整職業(yè)生涯的成長(zhǎng)體系，并在招、育、留等多環(huán)節(jié)發(fā)力，促進(jìn)服務(wù)者專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，打造終身職業(yè)。截至2020年12月31日，貝殼平臺(tái)留存的高學(xué)歷經(jīng)紀(jì)人占比已超過30%。——這決定了貝殼經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)素質(zhì)和專業(yè)水準(zhǔn)遠(yuǎn)超同行。

早在疫情發(fā)酵之前，貝殼就已經(jīng)是業(yè)內(nèi)最早實(shí)現(xiàn)VR看房的平臺(tái)。過去一年中，疫情對(duì)居住服務(wù)行業(yè)的線上化進(jìn)程起到明顯催化作用，貝殼在疫情伊始即全面啟動(dòng)經(jīng)紀(jì)人線上培訓(xùn)和VR帶看、線上售樓。借助對(duì)VR、AI等技術(shù)的大規(guī)模成熟應(yīng)用，貝殼進(jìn)一步優(yōu)化用戶找房、看房、買房的體驗(yàn)與效率。

持續(xù)的技術(shù)投入與創(chuàng)新，推動(dòng)人、物、流程更加標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化和智能化。也正是因?yàn)檫@樣前瞻化的布局，在疫情深度影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的這一年，貝殼深耕多年的對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)線上化改造卻開始大放異彩。2020年第四季度，貝殼移動(dòng)端MAU達(dá)到4818萬，同比增長(zhǎng)高達(dá)88%，贏得了更多用戶的認(rèn)可與信賴。

而這些，都通過貝殼這一平臺(tái)及其ACN(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))模式，讓更多的門店及經(jīng)紀(jì)人得以共享，并最終更加專業(yè)、快捷地與終端的消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)對(duì)接。“原來門店都是信息孤島，貝殼希望通過有效率的方式將門店組織起來，幫助門店獲得成長(zhǎng)。”

海量門店掌握海量房源信息，貝殼又通過高效運(yùn)營(yíng)和高品質(zhì)服務(wù)，結(jié)合強(qiáng)勁的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)交易流程的標(biāo)準(zhǔn)化、線上化，最終實(shí)現(xiàn)了房屋買賣供求兩端最高效、通暢的對(duì)接，并通過為買賣雙方提供專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，最終促進(jìn)交易的達(dá)成。

正是源于人無我有，人有我優(yōu)，將房地產(chǎn)交易鏈條上的各個(gè)環(huán)節(jié)都做到了極致，貝殼才能持續(xù)多年均實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，并最終收獲盈利，長(zhǎng)成了在“住”這一領(lǐng)域上無人能出其右的新經(jīng)濟(jì)獨(dú)角獸。

一句話解釋貝殼到目前位置所取得的成功，那便是其對(duì)傳統(tǒng)的房屋中介行業(yè)進(jìn)行了徹底的數(shù)字化革命。

未來的疆域

經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)概念叫“壁壘”，指一個(gè)行業(yè)可進(jìn)入和退出的門檻。

在貝殼找房崛起之前，中介行業(yè)被廣泛認(rèn)為是門檻較低、缺乏壁壘的行業(yè)，但在貝殼找房崛起之后，這一印象正逐漸被逆轉(zhuǎn)。

彭永東曾公開表示，貝殼的核心業(yè)務(wù)模式，是房屋交易平臺(tái)、ACN(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))模式，這是一個(gè)“門檻極高、大賽道，值得往十年去做”的領(lǐng)域。需要注意到的是，從純線下門店過渡到線上線下融合平臺(tái)，從實(shí)現(xiàn)體系內(nèi)部經(jīng)紀(jì)人協(xié)作到聯(lián)動(dòng)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)各方的參與。貝殼的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)打法，在為貝殼聚合起更大的規(guī)模、構(gòu)筑起企業(yè)的同時(shí)，也為貝殼打造了一把打開更廣闊市場(chǎng)的開疆斧。

伴隨著上市后首份年報(bào)的發(fā)布，貝殼正在向市場(chǎng)展示出其強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力和未來潛力。而面向未來，貝殼依然雄心萬丈。

2021年，貝殼將專注于五大領(lǐng)域：對(duì)消費(fèi)者好、幫助服務(wù)者對(duì)消費(fèi)者好、培育新興業(yè)務(wù)、創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值以及加強(qiáng)技術(shù)在廣闊市場(chǎng)機(jī)遇中的關(guān)鍵作用。

“對(duì)消費(fèi)者好、幫助服務(wù)者對(duì)消費(fèi)者好”，是貝殼一直持續(xù)在做的事，不需要贅述。海量的人店以及持續(xù)優(yōu)化的消費(fèi)者體驗(yàn)和服務(wù)，必將助推貝殼在規(guī)模上的進(jìn)一步增長(zhǎng)以及更好效益的取得。

更值得關(guān)注的是貝殼在培育新興業(yè)務(wù)以及創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值上的動(dòng)作。

據(jù)彭永東介紹，貝殼將繼續(xù)培育新興業(yè)務(wù)，支持和推進(jìn)貝殼在新興及其他業(yè)務(wù)服務(wù)，重點(diǎn)打造在家裝服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過提供無縫連接的交易體驗(yàn)，全方位提升客戶滿意度。

同時(shí)，貝殼還將不斷升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品，并提高金融服務(wù)的效率。例如，2021年，貝殼將上線新的系統(tǒng)，以支持金融顧問的日常業(yè)務(wù)操作全面線上化。

這意味著，在將房地產(chǎn)交易標(biāo)準(zhǔn)化和線上化之后，貝殼將繼續(xù)深化對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)的改造，開始對(duì)家裝服務(wù)和金融服務(wù)也進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和線上化改造。

數(shù)據(jù)顯示，房屋裝修、房產(chǎn)金融等其他房產(chǎn)相關(guān)服務(wù)在2019年的市場(chǎng)規(guī)模為7.9萬億元人民幣，預(yù)計(jì)到2024年將增至約15萬億元。這將是貝殼可以挖掘的另一片藍(lán)海。而擁有海量用戶資源的貝殼，必將觸角延伸到房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)鏈條的這兩個(gè)領(lǐng)域。

而在打通更大想象空間的同時(shí)，貝殼也將關(guān)注更多的社會(huì)價(jià)值創(chuàng)造。

彭永東稱，貝殼有責(zé)任推動(dòng)房產(chǎn)交易及服務(wù)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，樹立“中性的市場(chǎng)觀”，幫助居住領(lǐng)域市場(chǎng)從更重投機(jī)的機(jī)會(huì)型走向更有規(guī)則、秩序的平穩(wěn)型市場(chǎng)。

同時(shí)，貝殼也通過一系列舉措履行更廣泛的社會(huì)責(zé)任，如：2021年平臺(tái)會(huì)通過招募和育留經(jīng)紀(jì)人，為全社會(huì)提供更多優(yōu)質(zhì)的就業(yè)崗位，特別是針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生。平臺(tái)持續(xù)提升租賃服務(wù)，為年輕租戶提供便利實(shí)惠的租賃體驗(yàn)。

貝殼扎根社區(qū)的門店也逐漸成為社區(qū)生活的聚點(diǎn)，2020年貝殼經(jīng)紀(jì)人志愿開展了針對(duì)社區(qū)老人的“我來教您用手機(jī)”課程，在過去的一年里服務(wù)老年人超過14萬人次。

顯然，作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)交易平臺(tái)以及新經(jīng)濟(jì)上市公司中一顆冉冉升起的新星，貝殼已經(jīng)越來越意識(shí)到，能力越大，責(zé)任越大。而“人多力量大”的貝殼，也必將在未來踐行更多的社會(huì)責(zé)任，創(chuàng)造更多的社會(huì)價(jià)值。

“我們對(duì)前路充滿信心，貝殼將持續(xù)為服務(wù)中國(guó)3億家庭的新居住服務(wù)平臺(tái)愿景而努力。”彭永東表示。

結(jié)語

“我們將不動(dòng)產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務(wù)支持四個(gè)領(lǐng)域，通過線下經(jīng)紀(jì)人的深入服務(wù)及線上數(shù)據(jù)所建立的消費(fèi)者認(rèn)知，我們有可能在全產(chǎn)業(yè)鏈中都創(chuàng)造全新的價(jià)值。” 在致股東信中，左暉曾如是說。

現(xiàn)在，在資本市場(chǎng)的加持下，左暉正將夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，“我們對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的改造才剛剛開始!”對(duì)于貝殼來說，上市也只是開始。

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