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眾所周知，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁入“存量房時(shí)代”，相比“大擴(kuò)張時(shí)代”，更偏細(xì)水長(zhǎng)流型，也為貝殼這類“科技驅(qū)動(dòng)的一站式新居住服務(wù)平臺(tái)”，提供了發(fā)展舞臺(tái)。
日前，貝殼披露2024年第二季度財(cái)報(bào)：總交易額（GTV）8390億元；凈收入234億元，同比增長(zhǎng)19.9%；凈利潤(rùn)達(dá)19.0億元，同比增長(zhǎng)46.2%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)達(dá)26.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%。
投資者也對(duì)貝殼的發(fā)展持有信心。2024年Q2財(cái)報(bào)披露后，貝殼美股股價(jià)單日漲幅高達(dá)5.49%。
而結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的變化來(lái)看，貝殼如今的發(fā)展也一定程度昭示出，產(chǎn)業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換之際，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已是相關(guān)企業(yè)的增長(zhǎng)核心。
存量房時(shí)代，貝殼業(yè)績(jī)企穩(wěn)
2024年5月以來(lái)，多部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打出政策“組合拳”，如取消全國(guó)層面房貸利率下限，下調(diào)首付款比例和公積金貸款利率等。激勵(lì)政策下，貝殼也在持續(xù)深化“科技驅(qū)動(dòng)的一站式新居住服務(wù)平臺(tái)”的發(fā)展定位，基于“一體三翼”戰(zhàn)略增強(qiáng)發(fā)展韌性。
這里其實(shí)涉及到“麥肯錫三層面理論”中增長(zhǎng)階梯的概念：不斷穩(wěn)步成長(zhǎng)的大公司具有共同特點(diǎn)，即能保持現(xiàn)金流型、增長(zhǎng)型、種子型三大階梯業(yè)務(wù)平衡發(fā)展。
就貝殼而言，新房、存量房是基本盤(pán)，“三翼”中的整裝事業(yè)線、惠居事業(yè)線是增長(zhǎng)型業(yè)務(wù)，貝好家事業(yè)線是種子型業(yè)務(wù)。
對(duì)此，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東在電話會(huì)議中表示，“我們的房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)還有很大的增長(zhǎng)空間，而家裝家居和房屋租賃服務(wù)的業(yè)務(wù)模式和能力也被驗(yàn)證”。
具體來(lái)看，由于營(yíng)收占比合計(jì)超60%，新房和存量房業(yè)務(wù)是公司最重要的營(yíng)收支柱。所以，貝殼最重要的任務(wù)，無(wú)疑是讓兩大核心業(yè)務(wù)穩(wěn)中求進(jìn)。
新房業(yè)務(wù)方面，貝殼不斷加深與核心國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)頭部房企的戰(zhàn)略合作，提高優(yōu)質(zhì)盤(pán)源覆蓋，并通過(guò)“以舊換新”“無(wú)憂換”等業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，助力相關(guān)房源的快速流通。
財(cái)報(bào)顯示，2024年6月，貝殼新房簽約成交金額同比增長(zhǎng)12%，高于行業(yè)平均數(shù)據(jù)。此外，2024年Q2，貝殼“快傭”項(xiàng)目占比保持在49%的高位，新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)45天，達(dá)歷史低位。
不過(guò)，值得一提的是，從大盤(pán)來(lái)看，市場(chǎng)新房供應(yīng)量存在客觀減少的情況，客戶觀望情緒走高，也一定程度會(huì)影響相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年1-7月，30城新建商品住宅成交面積為7178.7萬(wàn)平方米，同比下降32.4%。其中，7月30城新建商品住宅成交面積為1088.95萬(wàn)平方米，環(huán)比下降15%，同比下降6.5%。
這種情況下，2024年Q2，貝殼新房業(yè)務(wù)GTV為2353億元，同比下降20.2%；凈收入79億元，同比下降8.8%。
相比之下，存量房市場(chǎng)展現(xiàn)出更大的發(fā)展動(dòng)力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，重點(diǎn)15城二手房住宅成交59.0萬(wàn)套，同比下降2.8%。其中，7月成交9.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比增長(zhǎng)42.5%。
可以發(fā)現(xiàn)，存量房市場(chǎng)維持一定的熱度，行業(yè)大盤(pán)向好趨勢(shì)較為明顯，也決定了貝殼的存量房業(yè)務(wù)企穩(wěn)。
據(jù)悉，針對(duì)存量房，貝殼通過(guò)加強(qiáng)優(yōu)良房管理、房源聚焦、新媒體商機(jī)獲取和轉(zhuǎn)化，并利用AI選房師、房源維護(hù)助手等科技工具，提升房客源的轉(zhuǎn)化率。相關(guān)成效也反饋在財(cái)報(bào)中。
財(cái)報(bào)顯示，2024年Q2，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)5707億元，同比增長(zhǎng)25%；凈收入73億元，同比增長(zhǎng)14.3%；存量房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率為47.5%，同比上漲1.9個(gè)百分點(diǎn)。
而在基本盤(pán)企穩(wěn)之際，租房、家裝等新增長(zhǎng)曲線進(jìn)一步鞏固，也貢獻(xiàn)了不少增量。當(dāng)然，這背后離不開(kāi)一些市場(chǎng)積極因子的作用。
據(jù)中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)聯(lián)合自如研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年上半年，專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)租房市場(chǎng)顯著升溫，全國(guó)重點(diǎn)10城成交量環(huán)比提升7%。而從具體人群來(lái)看，“千萬(wàn)級(jí)”畢業(yè)生群體的集中涌入，成為上半年租房市場(chǎng)發(fā)展的最大需求驅(qū)動(dòng)力。
這類群體租房過(guò)程中也有明確的痛點(diǎn)，如找房難、租得貴、住得不省心（距離、安全、隱私、生活服務(wù)、權(quán)益保障）等，為貝殼等企業(yè)探索新業(yè)務(wù)提供了方向。
據(jù)了解，面對(duì)市場(chǎng)痛點(diǎn)，貝殼持續(xù)落實(shí)省心租模式，主打輕托管服務(wù)，偏向輕資產(chǎn)運(yùn)作，可以將市場(chǎng)上分散的房源轉(zhuǎn)為可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房源。
財(cái)報(bào)顯示，截至2024年Q2，貝殼省心租在管房源量突破30萬(wàn)套，集中式長(zhǎng)租公寓在管房源量1.4萬(wàn)余套。租賃業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)也穩(wěn)步攀升。據(jù)財(cái)報(bào)，2024年Q2，貝殼房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收32億元，同比暴增167.1%。
除此之外，貝殼致力于發(fā)展家裝家居業(yè)務(wù)。彭永東表示：“今年我們?cè)谧龅氖紫仁侨嫣嵘徽臼秸b解決方案的能力建設(shè)，包括對(duì)整裝全案產(chǎn)品、服務(wù)者和供應(yīng)鏈管理一體化交付能力，及對(duì)應(yīng)系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。第二就是迭代和推廣Home SaaS 2.5的能力。”
從財(cái)報(bào)可以看到，家裝家居業(yè)務(wù)整體展現(xiàn)出較強(qiáng)的成長(zhǎng)性，實(shí)現(xiàn)合同額42億元，同比增長(zhǎng)22.3%，凈收入40億元，同比增長(zhǎng)53.9%，利潤(rùn)率達(dá)31.3%。
總體而言，以新房和二手房經(jīng)紀(jì)、家裝、租賃業(yè)務(wù)為核心的“一體兩翼”，讓貝殼具備了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和增長(zhǎng)勢(shì)能。
不過(guò)，“一體兩翼”還僅僅是“麥肯錫三層面理論”中的前兩大階梯。對(duì)于貝殼而言，想要再邁上一個(gè)發(fā)展臺(tái)階，持續(xù)加碼以貝好家為代表的種子型業(yè)務(wù)，漸趨必要。
“一體三翼”戰(zhàn)略提速，貝殼再邁一個(gè)臺(tái)階
不可否認(rèn)，供需兩端影響下，近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定發(fā)展壓力。正如華泰證券表示，2021下半年以來(lái)房企利潤(rùn)空間壓縮顯著。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，總體房企2021-2023中期歸母凈利潤(rùn)同比增速分別為-18%、-48%、-65%。
但是破局路徑也較為明確。2023年年底，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制”。
今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛也對(duì)外表示，“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”。
顯而易見(jiàn)，接下來(lái)，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要博取亮眼的業(yè)績(jī)，那么就需要探尋更具競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的發(fā)展模式。而在地產(chǎn)行業(yè)新舊產(chǎn)能接續(xù)的換擋期，除了傳統(tǒng)企業(yè)被動(dòng)變革，一眾新勢(shì)力也看到了機(jī)遇，正在積極入局。
2023年7月，彭永東發(fā)布名為《翻越第二座山，吹響集結(jié)號(hào)》的公開(kāi)信，宣布貝殼原來(lái)的“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)為“一體三翼”，新設(shè)一翼為貝好家。官方資料顯示，貝好家事業(yè)線設(shè)立宗旨是以客戶思維，共筑好產(chǎn)品、好服務(wù)，推動(dòng)房屋供給側(cè)升級(jí)。
考慮到此前的“一體兩翼”，還僅僅圍繞前置經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行外圍探索，此番布局更上游的貝好家事業(yè)線，可以稱得上貝殼的一大跨越。
天眼查顯示，目前貝殼已成立貝好家（北京）置業(yè)有限公司、貝好家（成都）置業(yè)有限公司、貝好家（西安）置業(yè)發(fā)展有限公司、貝好家（上海）置業(yè)有限公司等。
另外，2024年以來(lái)，貝殼在貝好家事業(yè)線打造上動(dòng)作頻頻，比如，3月和6月均現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，參與土拍；7月30日，貝好家斥資1.34億元在西安首次成功拿下兩宗住宅用地。
針對(duì)西安拿地，貝殼對(duì)外表示，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)，主要為業(yè)主方、開(kāi)發(fā)商等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案。
據(jù)悉，“1+2”模式中，“1”指的是產(chǎn)品解決方案，以C2M為核心理念，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，形成包含產(chǎn)品定位、初步設(shè)計(jì)、深度設(shè)計(jì)等的全套產(chǎn)品解決方案；“2”則指靈活多樣的資金服務(wù)以及線上線下一體化的高效營(yíng)銷服務(wù)。
可以發(fā)現(xiàn)，盡管已經(jīng)成功拿下住宅用地，但貝殼接下來(lái)并不會(huì)沿襲傳統(tǒng)地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)模式運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是會(huì)基于自身的優(yōu)勢(shì)資源，深度賦能傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，這樣的布局確實(shí)有可能創(chuàng)造更多增量?jī)r(jià)值。
一般而言，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商往往更聚焦土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)，但相比互聯(lián)網(wǎng)公司，在市場(chǎng)數(shù)據(jù)洞察和獲取方面，其實(shí)仍然存在較大提升空間。這也成為貝殼入局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突破口。
作為國(guó)內(nèi)頭部的房屋中介平臺(tái)，貝殼的數(shù)據(jù)中心匯集了全國(guó)各地的城市規(guī)劃圖、地段熱力圖、戶型分布圖，以及無(wú)數(shù)家庭的房產(chǎn)消費(fèi)軌跡，基于這些數(shù)據(jù)，貝殼可以協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)針對(duì)性的項(xiàng)目。
與此同時(shí)，財(cái)報(bào)顯示，截至2024年Q2末，貝殼平臺(tái)活躍門(mén)店總數(shù)4.44萬(wàn)家，活躍經(jīng)紀(jì)人總數(shù)41.15萬(wàn)人。數(shù)以萬(wàn)計(jì)的門(mén)店和經(jīng)紀(jì)人，也可以保障貼合用戶需求打造的貝好家業(yè)務(wù)盡可能觸達(dá)更多的下游房產(chǎn)客戶，完成銷售轉(zhuǎn)化。
由此來(lái)看，貝殼基于“一體二翼”拓展出來(lái)的貝好家事業(yè)線并非孤立存在，其一方面可以提升貝殼對(duì)于新房市場(chǎng)的理解，提供更具前瞻性的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃參考，另一方面，也能和貝殼既有的新房、存量房、租賃、家裝等業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源高效利用。
總體而言，雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整階段，但透過(guò)貝殼最新的財(cái)報(bào)可以看出，隨著新政有序落地，政策紅利逐步釋放，存量樓市趨暖勢(shì)頭已逐步顯現(xiàn)。
而在一個(gè)存量房主導(dǎo)的市場(chǎng)，服務(wù)的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。對(duì)于貝殼等企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段也是修煉內(nèi)功、發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能的關(guān)鍵時(shí)期。
作者：無(wú)字
來(lái)源：美股研究社
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