“原來，房東還能虧錢?”
作為一個“海漂”三年的室內設計師，劉璐驚訝之余帶著一些唏噓，她們公司經(jīng)常會接到長租公寓改造的訂單，由于標準化程度較高，對設計上的要求有限，所以很多中小長租公寓采取外包模式。
“為了統(tǒng)一風格，很多不錯的房子都要原裝修敲掉重新裝修，一套九十平米的房子改造成本至少要五六萬，所以我們一直以為它們很賺錢。”
95后劉璐告訴我們，從2019年開始訂單少了很多，至于原因她和同事也不清楚，倒是今年租房子的時候，房東卻主動下調了租金，這讓她十分意外。
一、幸存者，面臨一場更艱苦的戰(zhàn)事
這種認知偏差，不僅只有劉璐有。
房東不可能虧錢、二房東更不可能虧錢……這是中國當代大部分人的認知，但是長租公寓卻并非如此。
在兩家上市的長租公寓中，蛋殼2020年僅僅第一季度就凈虧損達12億元，租賃成本同比增長67.5%至19.56億元，另一家青客公寓2017年至2019年三年累計虧12.42億元，且經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額連續(xù)3個財年為負，目前正面臨嚴峻的財務困境與緊張的人事變動之中，既困且乏。
雖然公寓大多分布在一二線城市，入住率也較高，但是由于高買低賣、盲目擴張等問題，不少長租公寓一直陷入巨額虧損困境之中。
根據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年一共53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
某公寓一位中高管劉亮(化名)告訴我們，長租公寓的發(fā)展已經(jīng)進入瓶頸，現(xiàn)在就是比誰的資金更雄厚，先以價格戰(zhàn)和規(guī)模戰(zhàn)淘汰掉中小長租公司，剩下幾個能融到錢的大品牌再以服務奠定格局，然后再“默契”地向業(yè)主壓價。
實際上，“螳螂財經(jīng)”發(fā)現(xiàn)，這種“默契”已經(jīng)出現(xiàn)了。據(jù)IT桔子數(shù)據(jù)，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元，融資難度加大的同時，單筆融資金額也趨向于龐大，資本向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)集中。
2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元，安歆公寓也獲數(shù)億元人民幣投資，頭部企業(yè)融資額遠高于2018年公寓行業(yè)融資總額。
所以，這種情況下各長租品牌之間停止了惡性抬價，在2019年12月，北京房東陸續(xù)接到了自如、相寓等長租公寓品牌要求租金降價的電話，降租比例甚至達到了20%-40%。
但是，對于長租公寓品牌來說，這并意味“消停”，頭部品牌之間的競爭才剛剛開始，特別是資金和資源都十分雄厚的地產(chǎn)商進入，頭部長租公寓商普遍都焦灼起來。
“自如、青客、蛋殼、魔方公寓、相寓這些以分散式為主，傳統(tǒng)地產(chǎn)商利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營，陸續(xù)搶走了很大一部分市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、碧桂園碧家國際社區(qū)……一開始，大家都還以為它們賺不了這個幸苦錢，沒想到才兩年的時間，逼得我們不太敢提價。”
劉亮對自己的前途也有些憂慮，集合式的前期成本高，但是它有更多生活場景，頗受租戶的喜愛，地產(chǎn)商跑步進場后，分散式長租公寓也沒有辦法，都開始主動擁抱這種趨勢，比如自如就開辟了”自如寓“項目，滿足不同消費群體的需求。
二、兩架馬車同步開跑，分化將成為一大趨勢
“未來的長租公寓市場，一定是集合式與分散式平分天下，服務質量和自由度完全不是一個檔次。”
說這句話的人叫易莎，她只在沃爾瑪中國總部的一名稅務官，但是親身經(jīng)歷讓她對行業(yè)多了一些見解。原本，她在福田區(qū)租住了一間房子，雖說每個月三千多的房租，但是距離公司也近，一直覺得舒服。
但是，矛盾在疫情來臨之后爆發(fā)。
“深圳的房租普遍下降，比如市民中心那邊五千多的房子現(xiàn)在普遍降了五百到一千了，城中村也都在調價，可是續(xù)約的時候自如還給我漲房租，管家告訴我們一般都是漲5%，今年碰到疫情，所以就只漲了1%。”
易莎告訴“螳螂財經(jīng)”，當初租房的時候銷售人員告訴她，房租每年都有波動，老用戶續(xù)租還可能會打折 ，但事實相差甚遠，她也問了幾個室友，續(xù)租都只有漲價沒有出現(xiàn)什么降租的例子。
“最騷的操作來了。”易莎頓了頓，說道：“我退租了之后，房子又變回了原來的價格，甚至有的人退租之后還發(fā)現(xiàn)房租降了，這應該可以稱之為‘長租殺熟’了吧？”
“深漂”多年，易莎對于漲租本身并不抗拒，她只是認為在城市租房價格普遍降低的情況下，長租公寓反倒將租金上調，這實際上是就是資本的丑陋，將平臺瘋狂擴張的后果讓租客買單。
在“螳螂財經(jīng)”看來，這其實只是表象，房企系的進擊正在加快。
2018年，TOP 10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增長了18.9%，但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。
具體來看，龍湖在2019年發(fā)行30億元住房租賃專項公司債，首創(chuàng)發(fā)行了20億，寶龍地產(chǎn)15億元。萬科年報顯示，2019年租賃住宅新增開業(yè)5.6萬間，累積開業(yè)11萬間，其中2019年新增5.6萬間，出租率達九成;龍湖冠寓2020年的目標為10萬間，實現(xiàn)租金收入接近20億元。
截止到2020年第一季度，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經(jīng)步入集中式長租公寓的前五，萬科雖然在2019年擱淺了“萬村計劃”，但是在該領域的投入仍然巨大，2020年第一季度環(huán)比新開房間達10000間。
根據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)，在“房住不炒”“租購并舉”等大政策環(huán)境下，自2017年7月至2020年5月，全國范圍內總計推出約200塊租賃用地，規(guī)劃建筑面積超1200萬方，供應量呈逐年遞增趨勢，且在2020年1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方，成交規(guī)模占2019年的37%，租賃用地供應力度不減。
從2020年1-5月租賃供應相關政策來看，2020年多地加碼住房租賃供給，部分地方政府甚至加大了租賃住房的財政補貼力度。
這些數(shù)據(jù)和舉措，也更進一步推動了集中式長租公寓的發(fā)展。換一句話說，分散式的長租公寓是對存量的盤活，而集中式的長租公寓已經(jīng)成了租賃市場上一股不可忽視的增量。
“我聽管家說春節(jié)過后XX的房子空置了八成，負責人差點被撤掉。今年也在南山區(qū)看了一套萬科的泊寓，但是空間太小了，位置也很偏僻，沒有地鐵。”
做租房的小溫說起了“小道消息”，然后向我們介紹他的新家，這是自如在深圳的首套自如寓，五十多平米的loft小復式，有閱讀區(qū)和共享廚房，也有休閑區(qū)域，里面甚至還居住了三口之家。
小溫告訴我們，她女朋友呆在家沒上班，經(jīng)常在大白天看到一些人在辦公區(qū)，樓道里很多非主流和紋身之類的人，顯然年輕的自由職業(yè)者居多。
“這應該是未來的一大趨勢，類似于香港。”
小溫最后補充了一句，龍華區(qū)不算是核心區(qū)域，一套四五十平米的loft租金要五千多，占工資收入的比例不低，通勤時間也更長，但是他愿意為居住品質做一些犧牲。
三、未來長租公寓，將開啟雙軌模式
實際上，2020年疫情的沖擊，對長租公寓產(chǎn)生了更深遠的影響，分散式公寓與集中式公寓之間的分化趨勢，進一步加重了。
CRIC城市租售系統(tǒng)顯示，2020年5月，55城租金平均價格環(huán)比下跌1.2%，租金已經(jīng)連續(xù)多月下降，較近期的最高點已下跌4.3%。
一方面，是分散式長租公寓朝頭部品牌集中，另一方面是集合式公寓強大的后臺和資源，“螳螂財經(jīng)”認為，疫情短期內并不能決定一家長租公寓品牌的生死，但是對行業(yè)格局的影響是巨大的。
第一，空置率和折舊將影響今后的擴張步伐 。如蛋殼和青客之流的公寓，幾乎就是資本催熟起來的，2020年疫情影響下產(chǎn)生高空置率，而長租公寓的折舊成本很高。以蛋殼公寓為例，2019年產(chǎn)生了11億元的折舊，再加上擴張和一般經(jīng)營支出，將是一筆很大的費用，將直接拖累接下來一兩年的擴張步伐。
第二，融資活動將直接受阻。 青客和蛋殼都趕在疫情之前上市，這對于兩家公司來說極為幸運，租賃大環(huán)境的惡化直接體現(xiàn)在公司財報上，此類上市公司在做表籌備上市時，尤其強調規(guī)模增速與盈利趨勢，2020年打算了財報中原本預期“漂亮”的數(shù)據(jù)，使得原本在2020年有計劃上市的公司，不得不擱淺，只得繼續(xù)依靠風投市場融資。
第三，集合式公寓的基本盤更牢固。 房企系公寓一直對分散式公寓沒有什么興趣，很大一部分原因是可控性太差，后期折舊成本與管理成本太高，難以構建護城河。而房企的集合式公寓很大一部分來自于自建，做公寓更類似于傳統(tǒng)的物業(yè)，由于中國土地性質特殊，所以在會計科目上會體現(xiàn)為金融資產(chǎn)，在成本控制上房企系顯然更有優(yōu)勢，這也是萬科放棄“萬村計劃”的原因之一。疫情平穩(wěn)后，集合式長租公寓在成本控制和管理上更有優(yōu)勢，房租降價幅度普遍比長租公寓低。
第四，存量消化不足，將可能“劣幣驅逐良幣”。 一直以來，普遍認為租賃市場是“良幣”驅逐“劣幣”，但即便是一二線城市，長租公寓的覆蓋率也遠遠不夠，疫情期間高比例的空置率就體現(xiàn)得十分明顯，以十年二十年為周期來看，“良幣”驅逐“劣幣”或許是一個趨勢，但是從格局重塑的角度上，長租公寓在與業(yè)主、租戶“博弈”的過程中，并不能占到什么優(yōu)勢。本質上來說，長租公寓從業(yè)主高價租來房子改造，然后提高開單出租，實際上拉高了房租。過去，業(yè)主對租金的感觸并不深，而伴隨“房租不炒”和各地的樓市防控，業(yè)主開始注意房租這種“邊角料”，寧愿自己經(jīng)營租房或交給不做改造的“二房東”打理。而站在租戶的層面，向業(yè)主直租是一個更好的選擇，出現(xiàn)簡單裝修的“劣幣”，驅逐服務更好的“良幣”。
以上這四點，給原本勢頭正猛的分散式長租公寓按下了一個暫停鍵，但是由于政策、資金、模式上的不同，房企系受到的“博弈”摩擦影響更弱。
結語
長租公寓在過去幾年飽受質疑，但是幸存下來的頭部品牌，已經(jīng)獲得了下一張入場券資格。
疫情對長租公寓的未來或許有限，但是在行業(yè)內部，卻是分散式公寓與集合式公寓競爭的節(jié)點，加速分化的開始。
或者，這將決定諸如“蛋殼”、“自如”、“青客”、“魔方公寓”之流的天花板。
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文|易牟
來源| 螳螂財經(jīng)
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