魔方公寓母公司魔方生活服務集團有限公司在4月28日向港交所更新了上市招股書。據(jù)悉，魔方生活服務此前曾于2022年9月向港交所遞交了一次招股書，但在2023年3月時，其申請資料已經(jīng)失效。此番二戰(zhàn)港交所，魔方生活服務能否成功邁進港股大門？
一、公寓品牌優(yōu)勢凸顯，持續(xù)領跑集中式長租公寓賽道
魔方生活服務作為中國首創(chuàng)集中式長租公寓模式的公司，目前已經(jīng)擁有魔方公寓和9號樓公寓兩大品牌，覆蓋了白領和藍領市場。在這樣的品牌資源優(yōu)勢下，魔方生活服務在業(yè)績和業(yè)務模式方面都取得了較為亮眼的成績。
招股書顯示，2020-2022年，魔方生活服務營業(yè)收入分別為9.49億元、14.71億元、17.14億元。對比2021年，魔方生活2022年營業(yè)收入增長達16.5%。此外，截至2022年12月31日，魔方生活已擁有76,245套在營公寓，公寓分布在全國25座城市388個地點。據(jù)悉，同期門店利潤由2020年的1.64億元增至2022年的4.52億元。
魔方生活服務主要采取運營商與大型機構業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，對整棟樓宇或部分樓層進行管理和運營的業(yè)務模式。這種模式相比分散式長租公寓，具有更高的運營效率和穩(wěn)定性，也能提供更優(yōu)質的住宿體驗和服務。
據(jù)悉，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種：一是直營模式，在該模式下，魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對該等租賃物業(yè)進行管理和運營，二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，魔方生活以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。
具體來看，目前，魔方生活服務主要提供兩種類型的集中式長租公寓：白領公寓和藍領公寓。其中，魔方生活主要以旗艦品牌魔方公寓運營管理白領公寓。據(jù)悉，白領公寓定位于為追求優(yōu)質租房生活的白領人員提供一居室和兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，在其他城市月租介于2000元至4000元之間；而藍領公寓則以9號樓公寓為主要品牌，定位于為藍領人員提供宿舍式公寓，每間房間通常配備2至8張床，每張床位的月租在500元至1000元。
此外，在公寓數(shù)量上，截至2022年年底，魔方生活服務在全國25個城市已擁有76245套在營公寓。其中，直營公寓數(shù)目為50833套，加盟管理和第三方托管模式數(shù)目為25412套。此外，據(jù)招股書顯示，2021年末以在營公寓數(shù)量計算，排除了鏈家自如寓、我愛我家相寓等分散式長租公寓，以及萬科泊寓、龍湖冠寓等房企的非獨立集中式長租公寓等競爭對手后，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。
由此可見，公司業(yè)績的有效增長和業(yè)務模式的不斷完善，給予了魔方生活再次申請港股上市的信心與決心。那么，在這樣的優(yōu)勢下，市場對于魔方生活的擔憂又有哪些呢？
二、2022年虧損微增，市場環(huán)境承壓
魔方生活服務于2022年9月26日向港交所遞交了首次招股書，但在2023年3月27日，港交所顯示其招股書狀態(tài)已變?yōu)?ldquo;失效”。這意味著公司在6個月的有效期內(nèi)未能完成上市流程，需要重新提交招股書并補充最新的財務數(shù)據(jù)和資料。但數(shù)據(jù)顯示，魔方生活2022年的債務狀況似乎不容樂觀，那么，公司債務的形成原因有哪些？這是否會影響其上市進程呢？
原因一，市場環(huán)境不佳。2022年下半年以來，中國的房地產(chǎn)市場遭遇了前所未有的調(diào)控壓力，多家房企出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務違約等危機。長租公寓作為房地產(chǎn)市場的下游行業(yè)，也受到了波及。此外，疫情的反復爆發(fā)也給長租公寓的運營帶來了不利影響，導致租客流失、租金下降、空置率上升等問題。在這樣的市場環(huán)境下，魔方生活服務的上市之路難免遇到阻力和挑戰(zhàn)。
原因二，財務數(shù)據(jù)不夠理想。據(jù)招股書顯示，魔方生活服務收購動作放緩后，其財務狀況在2022年又重回了虧損狀態(tài)，虧損集中于2022年下半年。據(jù)悉，2022上半年，魔方生活的凈利潤為41萬元，2022全年錄得凈虧損2.46億元，與2020年凈虧損2.31億元相比，虧損數(shù)額略有擴大。公司對此解釋稱，這是由于不可抗力因素導致的租金減免、租客退房和空置率上升等。
此外，公司的現(xiàn)金流和債務方面，據(jù)悉，2022年上半年，魔方生活的流動負債總額為27.22億元，流動負債凈額為-15.43億元。上述期內(nèi)，魔方生活的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為5.58億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-8806.6億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加凈額為-2723.8萬元。對比債務水平，雖然經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也逐年增加，但依舊壓力不小。
原因三，競爭對手不斷涌現(xiàn)。長租公寓市場雖然有巨大的發(fā)展?jié)摿?，但也面臨著激烈的競爭。根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，中國集中式長租公寓市場非常分散，五大參與者合共占市場總額較少。魔方生活服務面臨著來自其他集中式長租公寓運營商的競爭，如萬科旗下的泊寓、龍湖旗下的冠寓、碧桂園旗下的碧家等。同時，也要應對來自分散式長租公寓運營商的挑戰(zhàn)，如自如、蛋殼、相寓等。這些競爭對手可能會通過降低租金、提高服務質量、擴大覆蓋范圍等方式，爭奪市場份額和客戶忠誠度。
但挑戰(zhàn)之中亦有機遇，此次二戰(zhàn)港股，即是魔方生活服務的一次積極的向上跳躍，以求實現(xiàn)業(yè)務增長和盈利突破。
三、二次遞表港交所，魔方生活如何破局？
在招股書失效后不久，魔方生活服務于2023年4月28日再度向港交所遞交了上市申請。這表明公司對市場的信心和決心沒有動搖，仍然希望通過上市融資來支持其業(yè)務發(fā)展和戰(zhàn)略布局。那么，魔方生活服務此次能否順利上市，公司又將走向何方呢？
整體而言，公司上市前景依舊樂觀：魔方生活服務此次上市的前景取決于多個因素，包括市場環(huán)境、監(jiān)管政策等。從市場環(huán)境來看，長租公寓市場卻有著巨大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)，中國租賃公寓市場的規(guī)模由2017年的1.2萬億元增至2021年的1.8萬億元。至2026年，中國租賃公寓市場的規(guī)模預計將進一步增至2.7萬億元，主要驅動因素在于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。
監(jiān)管政策上，雖然港交所對于長租公寓行業(yè)可能會有較高的審慎標準，但也不排除會給予一定的支持和鼓勵。畢竟，長租公寓行業(yè)是符合國家房地產(chǎn)調(diào)控目標和城鎮(zhèn)化發(fā)展需求的行業(yè)，也是有利于保障民生和穩(wěn)定社會的行業(yè)。
其次，公司未來發(fā)展規(guī)劃清晰，潛力巨大：魔方生活服務作為首家在港申請上市的集中式長租公寓運營商，擁有較高的毛利率、穩(wěn)定的租金收入和忠誠的客戶群體，具有一定的先發(fā)優(yōu)勢和品牌影響力，其業(yè)務模式具備可持續(xù)性和彈性。魔方生活服務如果能夠成功上市后，公司就有機會獲得更多的資金和資源，來支持其業(yè)務擴張和戰(zhàn)略性收購。根據(jù)招股書，此次IPO募集資金將主要用于業(yè)務擴張及戰(zhàn)略性收購；更新技術基礎設施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品；持續(xù)銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業(yè)用途，這些舉措有助于公司提高市場競爭力和規(guī)模效益。
未來，魔方生活服務將持續(xù)深化發(fā)展道路改革與創(chuàng)新，不斷迎接包括市場競爭、政策監(jiān)管、運營成本、客戶滿意度等方面的風險與挑戰(zhàn)，并借助港股上市助力公司占據(jù)更多市場份額，實現(xiàn)更高質量的長久發(fā)展。
來源：松果財經(jīng)
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