10月14日，蛋殼公寓因破產(chǎn)傳聞再度登上微博熱搜。據(jù)媒體報(bào)道，疑似蛋殼公寓工作人員在朋友圈發(fā)布消息稱，杭州蛋殼公寓的公司財(cái)務(wù)跑路，公司即將破產(chǎn)倒閉。
針對這一消息，蛋殼公寓官方微博做出回應(yīng)：表示不要輕信謠言，對于散播謠言者已做報(bào)警處理，并對外表示公司的運(yùn)行一切正常。
自年初以來，蛋殼公寓的負(fù)面風(fēng)波不少。4月，蛋殼公寓因侵犯圖片知識(shí)產(chǎn)權(quán)在蘋果商店下架;7月，成都大學(xué)生在蛋殼公寓租房后背負(fù)上萬元網(wǎng)貸。為何蛋殼頻頻爆出負(fù)面新聞事件?曾經(jīng)被視作資本風(fēng)口的長租公寓，如今可以說是“滿目瘡痍”，對比美國長租市場，國內(nèi)的“蛋殼公寓們”何時(shí)走上盈利正軌?
負(fù)面新聞纏身，蛋殼能撐多久
蛋殼公寓官方對外宣稱，其運(yùn)營一切正常。果真如此嗎?2018年8月，西安一家長租公寓品牌公司“暴雷”，而就在一個(gè)多月之前還對外宣稱其運(yùn)營一切正常。蛋殼公寓目前真實(shí)的經(jīng)營狀況究竟如何?美股研究社試圖從蛋殼公寓的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中尋求答案。
蛋殼公寓最新公司財(cái)報(bào)顯示：2020年第一季蛋殼公寓收入達(dá)19.40億元，同比增長62.5%;其凈虧損為12.3億元人民幣。從時(shí)間線上來看，蛋殼公寓的虧損是一個(gè)普遍存在的問題。
年初的復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲，導(dǎo)致租客數(shù)量下滑明顯，房屋空置率上升。但長租公寓的運(yùn)營平臺(tái)仍需承擔(dān)高昂的運(yùn)營成本——團(tuán)隊(duì)員工費(fèi)用、房源預(yù)付租金成本、裝修和維護(hù)費(fèi)用等，導(dǎo)致原本現(xiàn)金流吃緊情況更加嚴(yán)重。這或許也是年初長租公寓問題頻發(fā)的重要原因之一。
截至2019年末，蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為95.7%，同比上升13%。蛋殼公寓的高資產(chǎn)負(fù)債比一是因?yàn)殚L租公寓雖因互聯(lián)網(wǎng)的興起而逐步發(fā)展壯大，但從某種程度上而言，其是互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的“重資產(chǎn)”行業(yè)，固定房屋占總資產(chǎn)的比重較大。
二是對于效率的過度追求。蛋殼公寓的招股書披露，截至2019年9月30日，該公司運(yùn)營的房源數(shù)量為40.6萬間，比2015年底的2434間，增長了166倍。對于擴(kuò)大運(yùn)營規(guī)模的盲目追求也造成運(yùn)營成本高企，利潤空間承壓嚴(yán)重。
自今年1月在紐約納斯達(dá)克上市后，蛋殼公寓目前的股價(jià)已經(jīng)下跌達(dá)76%。在虧損仍未得以改善，仍未找到新的增長點(diǎn)的時(shí)候，蛋殼公寓選擇赴美上市無疑也是為了募集更多的資金以保證業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但從目前的情況來看，恐怕仍是不容樂觀。
站在風(fēng)口“吸”錢，長租公寓的難言之隱
2011年前后，第一批看到這片藍(lán)海市場的企業(yè)開始探索長租公寓的經(jīng)營模式。2011年5月，自如友家正式上線運(yùn)營;次年，青客公寓，優(yōu)客逸家成立;到2014年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長租公寓品牌已經(jīng)接近30家。長租公寓市場成為市場風(fēng)口，引起了資本市場和投資者的廣泛關(guān)注。
2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓賽道時(shí)期，這一時(shí)期只要掛名經(jīng)營長租公寓的企業(yè)融資難度均較低。而到了2018年行業(yè)的融資則更聚焦于行業(yè)的龍頭企業(yè)。自如兩輪融資約73.5億人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元(約45億人民幣)，魔方一輪融資3.5億美元(約23.45億人民幣)，城家一輪融資3億美元(約21.3億人民幣)。
然而，資本端火熱的背后，卻是市場端接二連三出現(xiàn)的“暴雷”。美股研究社通過對于目前頭部幾家仍在運(yùn)行的長租公寓運(yùn)營方的分析，發(fā)現(xiàn)其存在以下突出問題：
一是當(dāng)公寓運(yùn)營方將租客的錢用作市場擴(kuò)張時(shí)，公寓就必須保證新開發(fā)房源的入住率。一旦市場出現(xiàn)波動(dòng)，例如擴(kuò)張不順利、入住率不及預(yù)期、或者突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，如果沒有達(dá)到能夠抵御資金風(fēng)險(xiǎn)的入住率，長租公寓就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，只有當(dāng)入住率達(dá)到95%時(shí)才能保證資金正常流轉(zhuǎn)。
而從幾家頭部長租公寓入住率情況來看，自如公寓到2019年底才實(shí)現(xiàn)95%，青客公寓2019年公布的數(shù)據(jù)其平均入住率為87.7%，蛋殼公寓的入住率目前在75%左右。目前的入住率較低則導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。
據(jù)青客招股書顯示，到2019年6月30日，青客總資產(chǎn)為20.3億，負(fù)債為27億，負(fù)債率超過133%，青客公寓事實(shí)上已經(jīng)出現(xiàn)了資不抵債的情況;自如尚未公開披露自身的盈利情況，但據(jù)第一消費(fèi)金融數(shù)據(jù)顯示，自如在2015到2017的三年間累計(jì)虧損約13億元。
二是由于資金缺乏監(jiān)管，長租公寓為了追求更高投資回報(bào)率，將資金投入到其他高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目或資本市場，進(jìn)一步增加了資金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。將資金投入到其他領(lǐng)域以換取更多的現(xiàn)金流，其背后的本質(zhì)原因在于營收來源過于依賴“租金貸”模式。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，租金貸的業(yè)務(wù)收入占到主流長租公寓機(jī)構(gòu)全部總收入的比重均超過90%。
蛋殼曾在招股書中這樣表示：租戶每天在公寓里待10個(gè)小時(shí)以上，這就是巨大的機(jī)會(huì)?？梢砸揽刻峁└蠓秶姆?wù)來更好地服務(wù)租戶，并探索新的變現(xiàn)機(jī)會(huì)，如智能家居、搬家服務(wù)、金融與保險(xiǎn)服務(wù)，新零售和其他本地服務(wù)。
這是一個(gè)拓展?fàn)I收來源的好方法，但在具體實(shí)行與落地上仍存在不少難度。最大的問題在于在多年持續(xù)虧損情況下，能否有足夠的資金鋪開這些服務(wù)業(yè)務(wù);此外，在目前入住率仍是問題當(dāng)下，開展這些衍生服務(wù)業(yè)務(wù)的收益究竟幾何?如若將資金投入后卻得不到應(yīng)有的效果，則可能導(dǎo)致更為嚴(yán)重的資金短缺問題。
美國長租公寓“教父”市值近200億美元，中國版EQR何時(shí)誕生？
國內(nèi)長租公寓雖發(fā)展已近十年，但與20世紀(jì)70年代便已經(jīng)出現(xiàn)的美國而言，仍處于發(fā)展的初級階段。美國長租市場因充足的需求帶動(dòng)市場發(fā)展，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國長租公寓已經(jīng)形成了一個(gè)十分成熟的產(chǎn)業(yè)。
其中EQR是一家總部位于芝加哥的美國長租公寓代表企業(yè)，截止美股研究社發(fā)稿，目前市值約為196億美元，在美國同行中位列首位。截止6月30日的最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，營收為7.78億美元，同比增長34.6%;凈利潤為2.6億美元，凈利率為43.91%。
其發(fā)展經(jīng)歷了快速擴(kuò)張到縮減規(guī)模、精細(xì)化運(yùn)營的過程。EQR這家企業(yè)的發(fā)展歷程也是美國長租公寓行業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影。美股研究社通過對比發(fā)現(xiàn)中/美兩國長租公寓行業(yè)存在以下差異：
其一，美國的長租公寓的運(yùn)營方同時(shí)也是產(chǎn)權(quán)所有者，甚至是建造者。如若掌管了公寓的所有權(quán)，則在定價(jià)、租售等方面有更高的議價(jià)權(quán)，在資金的調(diào)用上也具備更高的靈活性。而國內(nèi)的長租公寓多為個(gè)人持有，運(yùn)營方只作為二房東，并未擁有實(shí)際的房屋所有權(quán)。
其二，對于租客的保護(hù)力度不同。在諸多暴雷的長租公寓事件中，最大受害方無疑為租客，在公寓運(yùn)營方資金鏈斷裂后，租客面臨被房東趕走且仍需還租金的局面。美國由于法律的保護(hù)，對于租客權(quán)益的保障更為全面。
雖然爆雷事件頻發(fā)，但中國的長租公寓在未來還是有較為廣闊的前景。原因歸結(jié)起來有如下兩點(diǎn)：一是流動(dòng)人口的不斷增長。據(jù)Fastdata極數(shù)《2019年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2018年末，中國流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億，截至2019年底，一線及新一線城市住房租賃市場規(guī)模達(dá)一萬億元。
二是隨著土地價(jià)格和房屋價(jià)格的不斷上漲，公寓作為一種較為廉價(jià)的居住方式，仍存在著龐大的市場需求。隨著租房消費(fèi)升級，長租公寓APP滲透率不斷上升，截至2019年10月，長租公寓APP整體活躍用戶規(guī)模超220萬。
美股研究社認(rèn)為，國內(nèi)的長租公寓市場相較于美國仍處于在“爬坡期”。長租公寓具有前期資金回籠時(shí)間長、重資產(chǎn)等行業(yè)特點(diǎn)，作為運(yùn)營方應(yīng)著眼長期經(jīng)營而不是抱著短期撈一筆的心態(tài)，同時(shí)政府也應(yīng)對此進(jìn)行相應(yīng)的管控，尤其是對于租客合法權(quán)益的保障。只有如此，才能促使長租公寓行業(yè)走上健康發(fā)展的正軌。
本文來源：美股研究社，轉(zhuǎn)載請注明版權(quán)
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